กฎหมายอสังหา

“กฎหมายเช่าบ้าน” เรื่องต้องรู้ ก่อนปล่อยเช่าให้คนไทยและต่างชาติ

May 26, 2021

บ้านถือเป็นทรัพย์ราคาสูง การมีกฎหมายเช่าบ้านคอยควบคุมดูแลในทุกขั้นตอนจึงเป็นเรื่องสำคัญมาก ซึ่งลำพังการซื้อ-ขาย หากไม่มีอะไรขัดต่อกฎหมาย เมื่อทำการจรดลายเซ็นลงบนสัญญาและทำธุรกรรมอื่น ๆ เสร็จสิ้นแล้ว ผู้ซื้อก็ถือว่าได้ครอบครองบ้านหลังนั้นโดยสมบูรณ์ แต่ในส่วนของการทำสัญญาประเภท “เช่า” นั้น อาจจะมีข้อกังวลมากกว่า เพราะเป็นการจ่ายเงินเพื่อแลกกับการอยู่อาศัยในบ้านของผู้อื่นเป็นการชั่วคราว หากเจอคู่สัญญาที่ดีก็ถือว่าโชคดีไป แต่หากเจอคู่สัญญาที่มีเล่ห์เหลี่ยม อาจทำให้ผู้เช่าเสียเปรียบไม่ทางใดก็ทางหนึ่งได้

ดังนั้นประเทศไทยจึงมีการตรากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเช่าบ้านขึ้น ซึ่งเป็นกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าบ้านในฐานะผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรม โดยมี 2 ฉบับที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 และ พระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 (ในกรณีที่ผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ) จะมีสาระสำคัญอะไรบ้างนั้น ตามไปดูกันเลย

ศึกษาให้ชัดก่อนทำสัญญา

การทำสัญญาเช่า และกฎหมายเช่าบ้านเป็นเรื่องที่ผู้เช่าควรให้ความสำคัญไม่แพ้กับการเลือกบ้านที่ถูกใจ เพราะจะทำให้อยู่บ้านอย่างมีความสุข ไม่โดนเอารัดเอาเปรียบ หรือเผลอไปเอาเปรียบผู้ให้เช่าอย่างไม่ตั้งใจได้ โดยประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2562 เพิ่งมีผลบังคับใช้ไปเมื่อวันที่ 30 ม.ค. 2563 ที่ผ่านมานี้เอง มีสาระสำคัญที่ควรรู้ ดังนี้

“ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย” หมายถึง การประกอบธุรกิจที่ผู้ประกอบธุรกิจตกลงให้ผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาได้ใช้อาคารเพื่ออยู่อาศัย และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน
“อาคาร” หมายถึง ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเม้นท์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่น ที่จัดขึ้นสำหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรม
สัญญาเช่าต้องมีข้อความภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้อย่างชัดเจน มีขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร และมีจำนวนตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรในหนึ่งนิ้ว โดยต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับชื่อ-ที่อยู่ของทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า ที่ตั้งและรายละเอียดของอาคาร ทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ระยะเวลาการเช่าตั้งแต่เริ่มต้น – สิ้นสุด อัตราค่าเช่าและกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการอื่น ๆ เท่าที่ได้จ่ายไปจริงและมีเหตุผลอันสมควร จำนวนเงินประกันและจำนวนเงินค่าเช่าล่วงหน้า เพื่อความชัดเจนตามกฎหมายเช่าบ้าน
มีการเปลี่ยนแปลงข้อกฎหมาย จากเดิมที่ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าจากเดิมไม่น้อยกว่า 7 วัน ก่อนถึงวันกำหนดชำระค่าเช่า มาเป็น ไม่น้อยกว่า 3 วัน ก่อนถึงวันกำหนดชำระค่าเช่า เพื่อปรับหลักกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าบ้านให้ผู้เช่าสามารถคำนวณและบันทึกค่าใช้จ่ายที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงได้ โดยสามารถตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่โดนเรียกเก็บได้ด้วย

ผู้ให้เช่าต้องจัดทำหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคารแนบท้ายสัญญาเช่าด้วย พร้อมทั้งส่งมอบให้ผู้เช่าเก็บไว้เป็นหลักฐานหนึ่งฉบับ
เมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันทันที เว้นแต่ผู้ให้เช่าต้องการตรวจสอบความเสียหายก่อน หากผู้เช่ามิได้ทำความเสียหาย ให้คืนเงินประกันภายใน 7 วันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด
กฎหมายเช่าบ้านฉบับนี้ยังระบุอีกว่า ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาก่อนสิ้นสุดระยะเวลาได้ แต่ต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาเช่าทั้งหมด โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และต้องไม่ผิดนัดค้างชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
เงื่อนไขการผิดสัญญาที่ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา จะต้องเป็นข้อความระบุไว้เป็นการเฉพาะด้วยตัวอักษรสีแดง หรือตัวสีดำหนาหรือตัวเอนและขีดเส้นใต้ เพื่อให้เห็นเด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป
ส่วนฝ่ายผู้ให้เช่าก็สามารถบอกเลิกสัญญาได้เช่นเดียวกัน โดยให้ทำเป็นหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาไปยังผู้เช่าให้ทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 30 วัน หรือในกรณีเป็นการบอกเลิกสัญญาอันเกิดจากการกระทำของผู้เช่าที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันโดยปกติสุขกับผู้เช่ารายอื่น ให้ทำเป็นหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาไปยังผู้เช่าให้ทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 7 วัน หรือในกรณีที่ผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน เช่น ค้ายาเสพติดหรือก่อเหตุอาชญากรรม ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญานั้นทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า
ห้าม ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนเกินกว่า 3 เดือนของค่าเช่ารายเดือน เช่น ค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันที่เรียกเก็บได้ต้องไม่เกิน 15,000 บาท (ซึ่งกฎหมายเช่าบ้านฉบับเดิมให้เรียกเก็บได้ไม่เกิน 1 เดือนเท่านั้น) เพื่อช่วยลดความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าอาจไม่จ่ายค่าเช่าหรือย้ายออกก่อนครบสัญญา หรือกรณีผู้เช่าทำความเสียหายแก่ทรัพย์สินหรืออุปกรณ์เครื่องใช้ในห้องพัก และเครื่องใช้เหล่านั้นมีมูลค่าสูงกว่าเงินประกัน
ห้าม ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภค (เช่นน้ำ, ไฟ, โทรศัพท์บ้าน) เกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการเรียกเก็บ
ห้าม ผู้ให้เช่าเปลี่ยนแปลงค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค ฯลฯ ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุด
สัญญาเช่าต้องจัดทำขึ้น 2 ฉบับ ซึ่งมีข้อความตรงกัน และให้ทั้งสองฝ่ายเก็บไว้คนละฉบับทันทีหลังเซ็นสัญญา

ข้อควรระวังเมื่อผู้เช่าเป็นคนต่างชาติ

ด้วยความที่ประเทศไทยเป็นพื้นที่ที่ค่อนข้างเสรี ทำให้แวดวงของผู้เช่าบ้านไม่ได้จำกัดอยู่แค่คนไทยเท่านั้น แต่ยังมีชาวต่างชาติ (หรือต่างด้าวตามภาษากฎหมาย) ที่เข้ามาพำนักในไทยเป็นการชั่วคราวด้วย ผู้ให้เช่าจึงควรระมัดระวังเป็นพิเศษ เพราะมีพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 คอยควบคุมดูแลควบคู่กับกฎหมายเช่าบ้านอยู่ โดยผู้ให้เช่าควรรู้และปฏิบัติตัวตามดังนี้

ผู้ให้เช่าต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เข้าพักในอาคารของตนที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจในท้องถิ่นของตนเองภายใน 24 ชั่วโมง นับตั้งแต่เวลาที่ชาวต่างชาติผู้นั้นเข้าพักอาศัย โดยผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติจะต้องได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัย และจะต้องเข้ามาประกอบอาชีพหรือทำธุรกิจอย่างถูกต้องตามกฎหมายด้วยเช่นกัน
ในกรณีที่เช่าห้องชุด ผู้ให้เช่าต้องแจ้งข้อมูลและยื่นเอกสารเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่เช่าห้องชุดนั้นให้แก่เจ้าหน้าที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นหลักฐานด้วย ประกอบไปด้วยสำเนาบัตรประจำตัวหรือหนังสือเดินทาง สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ของผู้เช่าพักอาศัยและบริวารในห้องชุด และสำเนาใบรับการแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย โดยผู้เช่าต่างชาติสามารถเข้าพักได้ไม่เกิน 3 คนต่อ 1 ห้องชุด

หากผู้ให้เช่าไม่แจ้งข้อมูลชาวต่างชาติแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ จะต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท แต่ถ้าผู้นั้นเป็นผู้จัดการโรงแรมต้องระวางโทษปรับตั้งแต่ 2,000 – 10,000 บาท

อย่างไรก็ตาม แม้เราจะจั่วหัวว่ากฎหมายทั้ง 2 ฉบับนี้ คือกฎหมายคุ้มครองผู้เช่าบ้าน แต่ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าก็ควรศึกษาให้ละเอียดเอาไว้ก่อนทำสัญญาเช่าบ้านทุกครั้ง เพื่อสร้างความเป็นธรรมระหว่างกัน และเพื่อประโยชน์สูงสุดของทุกฝ่าย