โดยปกติแล้วนั้นตามหลักการของอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วๆ ไปนั้น หลายท่านอาจจะพอคุ้นเคยกับการ ‘ประเมินสินทรัพย์’ สำหรับผู้ซื้อ ที่จะต้องให้ธนาคารพาณิชย์จะต้องกระทำก่อนอนุมัติสินเชื่อมาบ้าง ไม่มากก็น้อย แน่นอนว่า เหล่านี้ เป็นนโยบายสำคัญที่พึงปฏิบัติกันมาอย่างยาวนาน เป็นขั้นตอนที่ผู้ขอสินเชื่อ และธนาคาร ต่างรับรู้กันดี
ทำความเข้าใจการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อ ขายทอดตลาด ได้ง่ายในยุคนี้
อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนของการประเมิน ก็มีความสำคัญสำหรับฝั่งผู้ขายบ้านอยู่อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สำหรับใครที่พร้อมจะปล่อยอสังหาริมทรัพย์ ขายทอดตลาด ก็อาจจะต้องทำความเข้าใจกับขั้นตอนของการประเมินอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ความมุ่งหมายสำหรับการขายนั้น เป็นไปตามที่ประสงค์ไว้ได้อย่างครบถ้วน
การหามูลค่า ‘ที่แท้จริง’
การประเมินอสังหาริมทรัพย์นั้น อาจจะกล่าวได้ว่าเป็นขั้นตอนและแนวทางปฏิบัติสากลที่ได้ถูกกำหนดเอาไว้ ภายใต้ข้อบังคับของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (The Valuers Association of Thailand) ที่ต้องกระทำ เพื่อเป็นข้อกำหนดสำหรับธนาคารพาณิชย์ที่จะทำการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ยื่นขอ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กับกลุ่มองค์กร บริษัท หรือกลุ่มเงินทุนที่ทำการขอสินเชื่อ โดยใช้หลักทรัพย์เพื่อการค้ำประกัน ก็ใช้การประเมินเพื่อพิจารณาว่า จะสามารถอนุมัติสินเชื่อหรือเงินกู้ได้สูงสุดเท่าใด
อย่างไรก็ตาม ในแง่ของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ขั้นตอนการประเมินก็จะไม่แตกต่างกัน เพียงแต่ธนาคารพาณิชย์จะต้องทำการประเมินสินทรัพย์ที่ผู้ยื่นขอตกลงใจว่าจะซื้อ เพื่อพิจารณาจำนวนสินเชื่อสูงสุดที่สามารถให้ได้อีกเช่นกัน
ต่างกรรม ต่างวาระ
สำหรับหลักเกณฑ์ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์นั้น จะแบ่งออกเป็นสองเงื่อนไขที่สำคัญคือ
–หลักเกณฑ์การประเมินเพื่อกำหนดมูลค่าตลาด อันเป็นการประเมินที่อ้างอิงจากข้อมูลธุรกรรมซื้อขายที่สามารถเปรียบเทียบได้จริง มีจำนวนที่มากพอ เพื่อกำหนดมูลค่าที่อสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ควรเป็นในตลาด โดยมูลค่าตลาดนั้น จะตัดเอาปัจจัยปลีกย่อยตามสภาวการณ์ด้านเวลาออก โดยถือว่า ราคานี้ คือราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขาย ต่างเต็มใจที่จะจ่าย โดยไม่มีความกดดัน มีความรู้เท่าทันอย่างรอบคอบ และสามารถโอนสิทธิ์การครอบครองในทรัพย์สินได้อย่างสมบูรณ์
หลักเกณฑ์การประเมินที่มิใช่การกำหนดมูลค่าตลาด ซึ่งจะแตกต่างจากการประเมินประเภทแรก กล่าวคือ จะถูกใช้สำหรับประเมินสินทรัพย์ที่มีการปล่อยออกมาในตลาดน้อย ซึ่งจะมีปัจจัยปลีกย่อยในขั้นตอนที่มากกว่า และไม่ได้ทำเพื่อกำหนดราคากลางในตลาด หากแต่เป็นไปเพื่อกำหนดมูลค่าตามเฉพาะกาล
ในปัจจุบัน สถาบันการเงินและธนาคารพาณิชย์ต่างมีหน่วยงานเพื่อประเมินสินทรัพย์ของตนเอง รวมถึงบริษัทอิสระที่ให้บริการด้านการประเมินสินทรัพย์ที่ขึ้นทะเบียนกับคณะกรรมการกำกับหลักทรรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แล้วกว่า 49 แห่ง (ที่มีความสามารถในการประเมินสินทรัพย์สำหรับวงเงินสินเชื่อเกินกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป) บ่งบอกถึงความสำคัญของการประเมินในขั้นตอนและข้อปฏิบัติทางการเงินและอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี
ราคาที่ตั้ง =/= ราคาที่แท้จริง
แน่นอนว่าการที่ใครสักคนคิดอยากจะขายอสังหาริมทรัพย์ทอดตลาด ก็มักจะมี ‘ราคา’ ที่ตั้งเอาไว้ในใจเป็นตัวกำหนดตั้งต้นไว้แต่แรก ไม่ว่าจะมาจากการวิเคราะห์ การพิจารณาต้นทุนในการสร้าง บัญชีรายรับรายจ่าย ศักยภาพของทำเล บวกลบด้วยความรู้สึกที่มีต่ออสังหาฯ นั้นๆ แต่กระนั้น ด้วยสินทรัพย์ทางอสังหาฯ ที่มีอยู่อย่างมากมายในท้องตลาด ผู้ขายก็ต้องระลึกไว้เสมอว่า ไม่ได้มีแค่เพียงตนเองเท่านั้นที่พร้อมจะปล่อยขาย หากแต่ยังมีอีกมากมายในประเภทเดียวกันที่พร้อมจะเป็นทางเลือกให้กับผู้ซื้อได้ตลอดเวลา ซึ่งการประเมินมูลค่าสินทรัพย์นั้น ก็ช่วยให้ผู้ขายสามารถรับทราบได้ถึงมูลค่าที่แท้จริง ‘ที่ควรจะเป็น’ ของสินทรัพย์ชิ้นนั้นๆ ด้วยปัจจัยปลีกย่อยที่ถูกนำมาคำนวณตามหลักการ (วัสดุ ระยะเวลา ค่าเสื่อม) ซึ่งจะช่วยให้การตั้งราคาสัมพันธ์กับหลักที่ควร ไม่สูงเกินไป และไม่ต่ำจนเกินไป (และนักลงทุนอสังหาฯ ที่ดี ก็มักจะคิดคำนวณเผื่อในจุดนี้เอาไว้แล้วอย่างเสร็จสรรพ)
อำนวยความสะดวกในกระบวนการ
ในแง่ของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ขั้นตอนการประเมินในฝั่งของผู้ซื้อ ที่ต้องให้ธนาคารพาณิชย์รับทราบเพื่ออนุมัติสินเชื่อใดๆ นั้น ก็ถือได้ว่าเป็นการอำนวยความสะดวกและลดปัญหายุ่งยากในฝั่งของผู้ซื้ออีกเช่นกัน กล่าวคือ ราคาอสังหาฯ ที่ไม่ผ่านการประเมิน หรือประเมินสูงกว่าความเป็นจริง จะส่งผลกระทบต่อขั้นตอนการเงินและสินเชื่อทั้งระบบ เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อมากเกินกว่าที่ควร จนผู้ซื้อไม่สามารถผ่อนชำระได้ตามกำหนด อสังหาฯ นั้นจะตกเข้าสู่กระบวนการอายัดจากทางธนาคารเพื่อนำไปขายทอดตลาดต่อในสถานะสินทรัพย์ NPA ซึ่งไม่เกินประโยชน์กับฝ่ายใดในธุรกรรมดังกล่าวเลยแม้แต่น้อย
ท้ายสุดนี้ ควรประเมินหรือไม่?
แม้ว่าขั้นตอนการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะเป็นกระบวนการภาคบังคับที่ธนาคารพาณิชย์พึงกระทำในขั้นตอนของธุรกรรม แต่ฝั่งผู้ขายเองก็ยังมีความกังวลไม่น้อยว่ามูลค่าสินทรัพย์ของตนจะถูกประเมินให้ต่ำกว่าความเป็นจริง ในจุดนี้ ขอให้เชื่อมั่นว่า ทุกกระบวน ถูกจัดตั้งขึ้นโดยมีเหตุและผลรองรับที่เหมาะสม และเชื่อเถอะว่า การประเมินนั้น เมื่อมองในมุมกลับแล้ว พบว่าจะเป็นประโยชน์กับทุกฝ่าย โดยเฉพาะผู้ขาย ที่จะได้มูลค่าที่แท้จริง ที่สามารถจบปัญหาความยุ่งยากใดๆ ให้หมดสิ้น ก่อนที่จะดำเนินการในขั้นตอนต่อไป
