คู่มือซื้อ

ในช่วงปลายปีนี้ ประเทศไทยของเรากำลังจะก้าวเข้าสู่การเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC อย่างเต็มรูปแบบ   ซึ่งจะส่งผลให้มีชาวต่างชาติจำนวนมากหลั่งไหลเข้ามาในประเทศของเราเป็นจำนวนมาก   ทั้งในรูปแบบของนักลงทุน นักท่องเที่ยว และพนักงานที่ได้โยกย้ายเข้ามาทำงานในประเทศไทย สำหรับหลายคนที่เชื่อว่าจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราคึกคักมากขึ้น แต่ปัญหาหลักที่หลายคนส่วนใหญ่มักจะตีโจทย์กันไม่ออกก็คือ แล้วอสังหาริมทรัพย์ใดบ้างที่จะโดดเด่นควรค่าที่จะลงทุน ซึ่งเท่าที่ประเมินจากความคิดเห็นของคนในแวดวงธุรกิจการลงทุนอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ส่วนใหญ่จะมองภาพในทิศทางที่ไม่แตกต่างกัน นั่นคือเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรามีความโน้มเอียงที่จะโดดเด่นเป็นพิเศษในช่วงปีหน้าคงหนีไม่พ้นอสังหาริมทรัพย์ 5 ประเภทด้วยกัน บูติกโฮเต็ลและโฮสเทล   จุดน่าที่น่าสนใจอยู่ตรงที่เป็นที่พักขนาดเล็กที่ใช้เงินลงทุนไม่มาก และกำลังเป็นเทรนด์ในฝันของนักลงทุนรุ่นใหม่ด้วยดีไซน์หรือเอกลักษณ์เฉพาะตัว โดยอาศัยการปรับปรุงอาคารเก่าที่มีอยู่ อีกทั้งยังเป็นธุรกิจที่มีตลาดเกื้อหนุนค่อนข้างดี เพราะเป็นเทรนด์ฮิตของนักท่องเที่ยวยุคใหม่ในการเข้าอยู่ในที่พักรูปแบบนี้ เพราะจะมีลักษณะเป็นโรงแรมขนาดเล็กๆ กะทัดรัด แต่มีความสมบูรณ์แบบในระดับหนึ่ง...

เมื่อมามองดูความเคลื่อนไหวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในรอบหลายเดือนที่ผ่านมา ก็เป็นที่เห็นพ้องแล้วว่า การตื่นตัวในพื้นที่ ‘บางใหญ่’ ในฟากฝั่งตะวันตกของกรุงเทพมหานครฯ นั้น มันดูเป็นสีสันใหม่ที่ใครๆ ก็เหลียวมองพอสมควร แต่เหลียวมองในแง่ใด? ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ราคาของที่ดินและสินทรัพย์หนึ่งๆ ต่างมีปัจจัยที่ส่งผลอย่างสืบเนื่อง ทั้งทางด้านเศรษฐกิจ สังคม การเมือง และการคมนาคม ซึ่งเราจะมาแจกแจงให้เห็น ตั้งแต่จุดเริ่มต้น ระหว่างทาง และทิศทางที่น่าจะเป็นของสิ่งที่จะเปลี่ยนพื้นที่ร้างห่างปืนเที่ยง ให้กลายเป็นที่หมายใหม่ที่ใครๆ ก็ต้อง ….’Go West’ //บางใหญ่…เมื่อในอดีต จากอำเภอบ้านไร่ท้องนา...

  อสังหาริมทรัพย์นั้น อาจจะกล่าวได้ว่าเป็นธุรกิจที่มีอัตราหมุนเวียนของเงินทุนต่อโครงการหนึ่งๆ เป็นจำนวนที่สูงไม่น้อย ไม่ว่าจะเป็นโครงการสร้างบ้านเดี่ยวขนาดย่อมหนึ่งหลัง จนถึงโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ประโยชน์ในด้านต่างๆ แน่นอนว่ากระแสเงินทุนจำนวนมากนั้น มีความเสี่ยงต่อความผิดพลาด การฉ้อโกง และความล้มเหลว เช่นเดียวกับที่เคยเกิดขึ้นมาแล้วตามช่วงเวลาต่างๆ อาทิ วิกฤติต้มยำกุ้งปี พ.ศ. 2540 (การสวิงของค่าเงินในภูมิภาคอาเซียนอย่างเฉียบพลัน) จนถึงวิกฤติ Subprime (สินเชื่อด้อยคุณภาพจากอเมริกาที่กระเทือนภูมิภาคต่างๆ เป็นลูกโซ่) และเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้น ในทางการเงินและอสังหาริมทรัพย์จึงมีมาตรการอย่าง ‘Escrow’ เพื่อป้องกันความผิดพลาดต่างๆ ที่จะเกิดขึ้น Credits: michaeldunn.com ระบบ...

จากตอนที่แล้วที่เราได้เกริ่นนำเกี่ยวกับระบบสินเชื่อและการกู้ยืมแบบ Peer-to-Peer Lending อันเป็นนวัตกรรมใหม่ทางด้านสินเชื่อและธุรกรรมทางการเงิน ภายใต้ความก้าวหน้าของการสื่อสารและโลกแห่ง Social Media โดยไม่จำเป็นต้องผ่านคนกลางอย่างธนาคารพาณิชย์ ที่กำลังเป็นที่กล่าวถึงกันอย่างกว้างขวางในต่างประเทศกันไปแล้ว อย่างไรก็ตาม จะมากหรือน้อย มันยังคงมีสิ่งที่น่ากังขาสำหรับระบบสินเชื่อแบบ ‘ทำมือ’ ที่เป็นปัจจัยไม่ให้ระบบดังกล่าวได้รับความนิยมแพร่หลายอย่างที่ควรจะเป็น แม้ว่ามันจะมีข้อดีที่น่าสนใจอยู่มากสักเพียงใดก็ตาม //ความไม่ยืดหยุ่นของ Peer-to-Peer Lending แม้ว่าระบบ Peer-to-Peer Lending ของต่างประเทศ จะอ้างอิงจากมาตรฐานการตรวจสอบเครดิตของผู้ขอกู้ยืมเงินผ่านมาตรวัดต่างๆ อาทิ FICO...

การอยู่ร่วมกันในสังคม มันย่อมยากที่จะหลีกเลี่ยงการปะทะกระทบกระทั่งกัน มากน้อยแตกต่างกันไป แน่นอนว่าการ ‘ปะทะ’ เหล่านี้ เกิดขึ้นทั้งในพื้นที่สาธารณะ จนถึงในละแวกที่อยู่อาศัย บ้านพัก คอนโดมิเนียม ที่เรามักจะเห็นข่าวคราวตั้งแต่การมีปากเสียงเล็กน้อย เสียงดับรบกวน จอดรถขวางทาง จนถึงสงครามเย็นใส่กันและความรุนแรงจนถึงระดับเลือดตกยางออก ที่ทำให้สวรรค์แห่งการอยู่อาศัยต้องกร่อนไปเพราะ ‘เพื่อนบ้านสายป่วน’ ทั้งหลายเหล่านี้ แต่ก่อนที่คุณจะตีอกชกตัว ด่าว่าความอยุติธรรมของโลก และตัดสินใจวิ่งโร่ไปโพสต์ลง Social Media หรือเว็บบอร์ดชื่อดังเพื่อสร้างกระแส เราขอแนะนำให้คุณทำใจเย็นๆ หายใจเข้าออก...

‘ทุกความฝันเป็นจริงได้….ถ้ามีเงิน’ ประโยคดังกล่าวนี้ มันอาจจะฟังดูโหดร้ายไม่ไว้หน้า แต่มันก็คือความเป็นจริงของโลกที่ขับเคลื่อนภายใต้เศรษฐกิจทุนนิยม ที่เงินตรา ทั้งแบบจับต้องได้และไม่ได้ ยังเป็นสื่อกลางสำคัญสำหรับการซื้อขายแลกเปลี่ยน โดยเฉพาะแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ที่ปัจจัยต่างๆ นั้น มีราคาที่ต้องจ่ายในอัตราที่มากน้อยแตกต่างกัน แต่โดยรวมแล้ว ก็อยู่ในระดับที่สูงถึงสูงมาก จนทางเลือกอย่างการกู้ยืม หรือสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ดูจะเป็นของจำเป็นอย่างไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ (ก็ค่าแรง อิฐ หิน ปูน ทราย ยังไงมันก็ต้องจ่ายอยู่วันยังค่ำ…) กระนั้นแล้ว อัตราดอกเบี้ยที่ดูจะสูงขึ้นทุกปีตามสภาพและการปรับตัวตามเศรษฐกิจ แม้จะไม่กระทบกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่...

ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคสมัยปัจจุบัน คงยากที่จะปฏิเสธได้ว่า การจะซื้อหาบ้านหรือที่อยู่อาศัยสักแห่ง มันเป็นเรื่องที่ต้องคิดแล้วคิดอีก ผ่านการพิจารณา ทบทวนทุกปัจจัยก่อนจะจ่ายเงินออกไปอย่างถี่ถ้วนชนิดเก็บทุกเม็ดไม่มีตกหล่น จะเก็บเงินดาวน์เอาไว้เท่าไหร่ จะกู้จากธนาคารไหน จะเลือกสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยแบบใด เหล่านี้ คือเงื่อนไขปราการด่านแรกสำหรับคนที่คิดจะลงหลักปักฐานในบ้านและอสังหาริมทรัพย์แทบทั้งสิ้น แต่อย่างน้อย ด้วยแนวโน้มมาตรการใหม่ของทางภาครัฐที่จะอุดหนุนธุรกิจภาคอสังหาฯ และการประกาศวงเงินสินเชื่อจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จาก 1.5 ล้าน ขึ้นไปอยู่ที่ 3 ล้านบาท ก็น่าจะช่วยให้ผู้ซื้อรายย่อยอย่างเราๆ ขยายทางเลือกได้มากขึ้น แต่ถ้ายังไม่รู้จะมองหาบ้านหรือคอนโดฯ จากที่ไหน...

การมีบ้านและที่อยู่อาศัยนั้น น่าจะเรียกได้ว่าเป็นความฝันลำดับต้นๆ ของแต่ละคน ยิ่งในปัจจุบันที่ธนาคารพาณิชย์ต่างมีเงื่อนไขโดนใจ โปรโมชั่นเด็ดๆ รวมถึงทางฝั่งเจ้าของโครงการทั้งหลายก็ดูจะใจป้ำ งดเว้นเงินทำสัญญา ลดราคาค่าจอง และอื่นๆ อีกมากจนดูเหมือนว่าอะไรๆ ก็ดูง่ายไปหมด ทำงานสักสองสามปี ค่อยๆ ผ่อนไป เท่านี้เองไม่ใช่อะไรยากเย็น แค่มีสลิปเงินเดือน มีรถ มีสินทรัพย์ ‘กู้ผ่าน’ สบายหายห่วง Credits: mossenbergrealestate.com แต่ในทางหนึ่ง ธนาคารทั้งหลายก็ไม่ใช่องค์กรการกุศล และผลกำไรจากดอกเบี้ยเงินกู้ก็คือเป้าหมายใหญ่เพื่อขับเคลื่อนให้เดินหน้าต่อไป ดังนั้นแล้ว...

สำหรับในปีนี้แล้วนั้นเห็นใครๆ ก็มักยกปัจจัยของคำว่า AEC เข้ามาอยู่ในการทำแผนธุรกิจทางด้านอสังหาริมทรัพย์และทางด้านการลงทุน หรือแผนการตลาดการลงทุน โดยเฉพาะในส่วนของการวิเคราะห์โอกาสทางการตลาด (Opportunity) ในแวดวงอสังหาฯก็เหมือนกันกับทุกวงการที่ตอนนี้กำลังรอคอยความหวังของมวลหมู่ประเทศ AEC ให้มาเป็น new demand ของธุรกิจตัวเอง ทั้งนี้ทั้งนั้นแล้ว ต้องอย่าลืมว่า ณ ปัจจุบันนี้ คนส่วนใหญ่นั้นก็ยังไม่รู้เลยว่าถ้ามี AEC แล้วประเทศไหนที่จะได้รับผลประโยชน์สูงสุดกันแน่ และอีกประการที่สำคัญก็คือกว่าจะประเมินผลกระทบได้ก็ต้องปีหน้า เพราะว่า AEC เพิงจะเริ่มปลายปีนี้...

ในบทตอนที่แล้ว เราได้พูดถึงการเตรียมความพร้อมและประเมินขีดความสามารถในการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้เริ่มต้น แน่นอนว่าเป็นคำตอบที่ต้องใช้ความละเอียดอ่อนในการคิดตริตรอง แต่ในทางหนึ่ง แม้ว่าเราจะแน่ใจในส่วนของเงินทุน เป้าหมาย และค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้น การพิจารณาองค์ประกอบเพิ่มเติมอีกขั้นหนึ่งก็จะช่วยให้การเตรียมพร้อมนั้น มีความรัดกุมและสร้างผลต่างทางกำไรได้อย่างคาดไม่ถึง -มองไกลให้ถึงผลตอบแทน (Credits: sparkminute.com) แม้ว่าการตัดสินใจลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์หนึ่งๆ จะมีความมุ่งหมายทางด้านผลตอบแทนที่เป็นเป้าหลัก แต่ทั้งนี้ การมองในระยะยาว พิจารณาผลตอบแทนเปรียบเทียบกันในแต่ละประเภทนั้น จะช่วยให้คุณเห็นภาพชัดเจนว่า การลงทุนนั้นๆ เมื่อมองจากในระยะยาวแล้ว คุ้มค่าจริงหรือไม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กับความไม่แน่นอนทั้งทางเศรษฐกิจ สังคม จนถึงการเมืองในปัจจุบันที่พร้อมจะเปลี่ยนการลงทุนในฝันให้กลายเป็นเผือกร้อนได้ในพริบตา -คัดสรรตัวช่วย (Credits: moneysavingexpert.com) เงินทุนอาจจะเป็นประเด็นสำคัญที่จะชี้วัดว่าคุณมีขีดความสามารถในการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ในระดับใด แต่ไม่ใช่ทั้งหมด...