ข้อควรรู้และระวังเกี่ยวกับการซื้อที่ดินติดจำนอง

February 26, 2019

สำหรับท่านไหนที่ จำเป็นต้องการ ซื้อที่ดิน ติดจำนอง ควรจะต้องรู้อะไรบ้างเดี๋ยววันนี้เรามีคำตอบให้ ท่านผู้อ่านเพื่อสำหรับการเตรียมตัว

โดยปกติการไถ่ถอนจำนองนั้นธนาคารจะไม่ไปไถ่ถอนจำนองให้ แต่จะมอบอำนาจให้เจ้าของที่ดินไปไถ่ถอนเอง ดังนั้นผู้จำนอง(ผู้ขาย) จะต้องไปติดต่อกับธนาคารที่นำที่ดินไปจำนอง ว่าจะทำการขายที่ดินแปลงนี้แล้ว เพื่อให้ธนาคารกำหนดวันที่จะไปไถ่ถอนจำนองให้ที่กรมที่ดิน จากนั้นธนาคารก็จะคำนวณเงินต้นและดอกเบี้ยถึงวันที่จะไถ่ถอนที่กรมที่ดินแล้วแจ้งให้ผู้จำนอง(ผู้ขาย)ทราบหรือผู้ซื้อและผู้ขายที่ดินอาจไปติดต่อกับธนาคารด้วยกันเลยก็ได้ค่ะ

ส่วนในกรณีไม่ได้ไปธนาคารด้วยกันนั้น ผู้ขาย(ผู้จำนอง) ก็ต้องแจ้งกำหนดวันที่จะไถ่ถอนจำนอง และจำนวนเงินที่ธนาคารแจ้ง(จำนวนเงินต้น+ดอกเบี้ยถึงวันไถ่ถอน)ให้ผู้ซื้อทราบ จากนั้นผู้ซื้อก็ต้องเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คก็ได้ ถ้าเป็นแคชเชียร์เช็คก็ใช้ 2 ใบ แต่แนะนำให้ทำเป็นแคชเชียร์เช็คดีกว่า โดยแคชเชียร์เช็คใบแรก ก็คือยอดเงินต้น+ดอกเบี้ยถึงวันไถ่ถอน เพื่อสำหรับนำมามอบให้ธนาคาร

เพื่อธนาคารจะได้ไถ่ถอนจำนองให้ ใบที่สอง คือ ยอดเงินที่จะจ่ายให้แก่ผู้ขายที่ดิน ได้แก่ ราคาที่ตกลงซื้อขาย – (ยอดเงินต้น+ดอกเบี้ยถึงวันไถ่ถอนที่จ่ายให้แก่ธนาคาร) – ค่าโอนที่ผู้ขายต้องจ่าย(แล้วแต่จะทำการตกลงกัน) ถึงวันไถ่ถอนที่กรมที่ดิน ทั้ง 3 ฝ่าย(ผู้ขายที่ดิน , ผู้ซื้อที่ดิน , ธนาคาร) มาถึงกรมที่ดินแล้ว ผู้ซื้อก็มอบแคชเชียร์เช็ค(เงินต้น+ดอกถึงวันไถ่ถอน)ให้ธนาคาร ธนาคารก็จะไถ่ถอนจำนองให้ แล้วมอบโฉนดให้ เพื่อทำการซื้อขายต่อไป

จากนั้นผู้ซื้อจะมอบแคชเชียร์เช็คใบที่สองให้ผู้ขายเมื่อได้ทำการซื้อขายเกือบเสร็จสิ้น โดยเจ้าหน้าที่ที่ดินจะถามว่า ผู้ขายได้รับเงินแล้วหรือยัง ผู้ซื้อก็จะมอบแคชเชียร์เช็คให้ และจะต้องทำให้เสร็จภายในวันเดียวกันเท่านั้น โดยจะจต้องอย่าให้เกิดกรณีไถ่ถอนแล้วซื้อขายในวันถัดไป เพราะอาจมีปัญหาได้ ดังนั้น ทั้ง 3 ฝ่าย (ผู้ขายที่ดิน , ผู้ซื้อที่ดิน, ธนาคาร) ต้องไปกรมที่ดินแต่เช้า

ตัวอย่าง

ถ้ามีการตกลงซื้อขายที่ดิน 3ล้านบาท ผู้ขายที่ดินมียอดหนี้ธนาคาร+ดอกเบี้ยถึงวันไถ่ถอนที่กรมที่ดินเป็นเงิน 1แสนบาท ตกลงกับผู้ขายหลังจ่ายธนาคารไปแล้วในราคา 5 แสน โดยผู้ขายและผู้ซื้อตกลงชำระค่าค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินแปลงนี้คนละครึ่ง สมมติค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินทั้งหมด 20,000 บาท ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็ค สองใบ ใบแรก สำหรับจ่ายให้ธนาคาาร และใบที่สองสำหรับผู้ขาย โดยใบแรกจะมี ยอดคือ 3ล้าน – 1แสน(ยอดหนี้บวกดอกเบี้ยถึงวันไถ่ถอน) – ค่าธรรมเนียมการโอนครึ่งหนึ่ง ก็คือ 10,000 = ยอดแคชเชียร์เช็คใบที่สอง คือยอด 5แสนบาท เพื่อมอบให้ผู้ขาย

ปัญหาที่อาจจะต้องพบ

โดยส่วนใหญ่ปัญหาที่พบคือค่าธรรมเนียมการโอนเราจะยังไม่ทราบว่าจริงๆ สุทธิ เท่าไหร่ ทราบแต่เพียงประมาณการเท่านั้น ดังนั้น เราต้องควรถือเงินสดไปด้วย และลดยอดแคชเชียร์เช็คใบที่สองลง เช่น แคชเชียร์เช็คใบที่สอง ยอด 4 แสน แล้วถือเงินสดไป 1.2 แสน เพื่อจ่ายค่าธรรมเนียมโอนที่ดินเป็นเงินสด 20,000 เหลือเงินสด 100,000 ก็มอบให้ผู้ขายไปโดยเราควรจะต้องทำทุกขั้นตอนให้เสร็จภายในวันเดียวจะดีที่สุดและก่อนจะมอบแคชเชียร์เช็คใบที่สองและเงินสดที่เหลือให้ผู้ขาย ขั้นตอนการซื้อขายจะต้องเกือบแล้วเสร็จแล้วเท่านั้นและส่วนมากเจ้าหน้าที่ที่ดินจะเป็นคนบอกเอง

วิธีที่ปลอดภัยที่สุด

ผู้รับจำนองและเจ้าของที่ดินควรที่จะไปทำเรื่องพร้อมกันที่สำนักงานที่ดินตรวจสอบยอดหนี้รวมดอกเบี้ยของผู้รับจำนองว่ามีเท่าไร ชำระเงินแบบไหนและเราสามารถยื่นทำเรื่องไถ่ถอนจำนองแล้วขายได้เลยหรือไม่ ไม่ควรที่จะยอมให้เงินไปก่อนในกรณีที่ผู้ขายอ้างว่าจะขอเงินไปไถ่ถอนก่อนแล้วมาทำเรื่องขายทีหลัง

โดยวิธีนี้เสี่ยงมีปัญหาเจ้าของที่ดินเล่นไม่ซื่อถึงแม้จะทำสัญญากันไว้ก็ตาม ต้องฟ้องร้องกันเสียเวลาเสียค่าทนายค่าใช้จ่ายอื่นๆอีกนานกว่าคดีจะจบ ส่วนในกรณีที่มีบ้านมาในที่ดินด้วยนั้นราคาประเมินคงไม่มากดังนั้นควรจะแจ้งประเมินไปด้วยเพื่อที่จะช่วยลดปัญหายุ่งยากทีหลังในกรณีคุณต้องการใช้ประโยชน์บ้านในทางทะเบียนหรือถ้าไม่และบ้านไม่มีคนอยู่ก็ไม่ต้องแจ้งสิ่งปลูกสร้างไปก็ได้บ้านถือเป็นส่วนควบของที่ดินอยู่แล้ว แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นเราจะต้องแน่ใจว่าจะไม่มีใครมาอ้างเป็นเจ้าของทีหลัง ดังนั้นเพื่อตัดปัญหาควรแจ้งประเมินจะดีที่สุด