วันนี้เราจะขอรวบรวมข้อสงสัย แบบถามตอบถึงเกณฑ์การพิจารณา อนุมัติสินเชื่อ จาก ธนาคาร ธอส.และธนาคาร ออมสิน เพื่อเป็นข้อมูลเตรียมตัวสำหรับท่านที่ต้องการจะขอสินเชื่อ เพื่อให้สถาบันการเงินต่างๆอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายมากยิ่งขึ้น
15 เกณฑ์พิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ของ ธอส.-ออมสิน เพื่อผู้ขอกู้ให้อนุมัติง่ายขึ้น
1.การกู้เงินซื้อบ้านต้องมองระยะยาว อย่าดูแต่ดอกเบี้ยโปรโมชัน
การกู้เงินซื้อบ้านอยากให้มองละเอียดและระยะยาว สังเกตว่าช่วงแรกๆ ดอกเบี้ยโปรโมชั่น 0% 3 เดือน ตอนนี้เริ่มกลับมาใช้ MRR ดอกเบี้ยโปรโมชั่นได้ประโยชน์แค่ 3 ปีแรก ระยะต่อไปจะสูงขึ้น โดยเฉพาะฝั่งธนาคารหากช่วงแรกๆ แม้ดอกเบี้ยต่ำแต่การคำนวณงวดผ่อนได้คำนวณทิศทางดอกเบี้ยขึ้นในอนาคตประมาณ 1% ธนาคารมองเรื่องนี้เป็นหลักเช่นกันเพราะธนาคารต้องการป้องกันไม่ให้ลูกค้าเป็น NPL (หนี้เสีย)นั้นเอง
2.ควรปรึกษาเจ้าหน้าที่สินเชื่อของแบงก์ที่ประจำโครงการต่างๆ
เพราะเจ้าหน้าที่สินเชื่อของแบงก์ จะช่วยกันในขั้นตอนเตรียมความพร้อมและช่วยหาทางออกให้กู้ผ่าน ได้แก่ หาผู้กู้ร่วม หรืออื่นๆ และกรณีต้องกลับมาเช็กเครดิตบูโร ให้เราเช็กแล้วประกอบการพิจารณาได้เลย ปกติ SLA การพิจารณาสินเชื่อของธอส. แจ้งลูกค้าไม่เกิน 5 วันในกลุ่มลูกค้าอาชีพประจำ แต่ถ้าอาชีพอิสระต้องดูสถานที่ประกอบการจริง
3.เวลา ที่ใช้ในด้านราคาประเมินและพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ กู้ซื้อบ้าน-คอนโด มีหลักเกณฑ์อนุมัติอย่างไร
สำหรับเวลาที่ใช้ในด้านราคาประเมินมีหลายแบบ เช่น ถ้าทำข้อตกลงว่าจะเอาลูกค้ารายย่อยก็ประเมินทั้งโครงการ แบบนี้จะเร็วกว่าปกติ อาจไม่ถึง 5 วันเพราะรู้ราคาอยู่แล้ว ไปดูนิดหนึ่งว่าเสร็จจริงหรือเปล่า
ด้านลูกค้าสินเชื่อเร่งด่วน เราเชื่อในประสบการณ์เครดิตของผู้ประกอบการ ใช้ราคาซื้อขายโดยไม่ต้องประเมินโครงการ ส่วนผู้ประกอบการที่ขอสินเชื่อเร่งด่วน
- จะดูระยะเวลา
- ทุนจดทะเบียน
- ดูยอดขายในช่วงที่ผ่านมา
มีกำหนดว่ายอดขายเท่านี้ๆ อยู่ได้ทำให้ลูกค้าได้สินเชื่อตามราคาซื้อขาย กับรวดเร็วขึ้น และปกติบ้านที่จะโอนได้ต้องไม่น้อยกว่า 90%
4.หากติดเครดิตบูโรที่บันทึกประวัติ 3 ปีจะกู้ผ่านไหม
ในเวลานี้ทาง ธอส.ใช้ข้อมูลเครดิตบูโรในการพิจารณา แต่ถ้ามีการผิดนัดชำระหนี้ในนั้นแล้วเราจะปล่อยไม่ได้ ต้องดูเคสไหน แต่ถ้าเคสนั้นถูกดำเนินการทางกฎหมาย เราไม่ปล่อยสินเชื่อ แต่ถ้าอยู่ในขั้นประนอมหนี้แล้ว ปิดหนี้เก่าแล้วเราจะให้สินเชื่อ อาจมีเงื่อนไขว่าปิดหนี้เดิม 3-6 เดือน
5. 4 หลักในสำคัญในการ ปล่อยสินเชื่อของ ธนาคารออมสิน
สำหรับการปล่อยสินเชื่อ ของ ธนาคารออมสิน ต้องดูประวัติลูกค้า ประวัติการเป็นหนี้ในอดีตที่ผ่านมา ไม่มีการผิดนัดชำระหนี้ เช็กเครดิตบูโร มีเอสกอร์, บีสกอร์ เรื่องพฤติกรรม โดยมีหลักการวิเคราะห์ ดังนี้
- เอสกอร์ วิเคราะห์เบื้องต้นว่ารูปร่างหน้าตาเป็นยังไง รายได้ การสมรส มีบุตรกี่คน (ภาระค่าใช้จ่าย)
- บีสกอร์ ดูพฤติกรรม มีการผ่อนชำระสม่ำเสมอไหม ค้างกี่งวดมาก่อน
- ซีสกอร์ คอลเลคชันสกอร์ ช่วยในการวิเคราะห์และเก็บหนี้ มีผลต่อการเพิ่มยอดให้กับลูกค้าที่มีประวัติดี การพิจารณาสินเชื่อจะง่ายขึ้น
- ที่มาของรายได้ มีความมั่นคงอาชีพ รายได้สม่ำเสมอจะเป็นปัจจัยสำคัญ และเงินงวดผ่อนชำระมีความสามารถด้วย เราดูที่ 70:30 บางรายอาจได้มากถึง 80% 5.5หลักทรัพย์ค้ำประกันต้องมีสภาพคล่องพอสมควร ออมสินทำเอมโอยูกับหน่วยงานในการหักเงินนำส่ง เป็นตัวปัจจัยที่ทำให้การพิจารณาสินเชื่ออนุมัติได้เร็ว ในขณะที่อาชีพข้าราชการกู้ได้ค่อนข้างสูงอยู่แล้วเพราะอาชีพค่อนข้างมั่นคง
6.แม่ค้ารถเข็น กู้ซื้อบ้านได้ไหม
สำหรับอาชีพกลุ่มนี้สามารถทำเรื่องขอกู้ได้ โดยต้องทำบัญชีและสเตตเมนต์ช่วย ดูรายได้ว่ามีความสามารถขนาดไหน เป็นปัจจัยในการอนุมัติสินเชื่อ โดยธนาคารจะบังคับให้ฝากสม่ำเสมอ 6 เดือน ดูสภาพคล่อง ดูกระแสเงินสดว่ามีเพียงพอจ่ายหนี้ให้ธนาคารได้ไหมและดูด้วยว่าถ้าขายของประเภทนี้ กำไรสุทธิกี่เปอร์เซนต์ เพราะรายได้รับเงินสดเป็นรายได้รวม เรามีโปรแกรมคำนวณให้ด้วยเฉลี่ยอดปล่อยกู้ 2-3 ล้านบาท โดยธนาคาร ธอส.-ออมสิน มีทั่วประเทศ 1,200 สาขา สามารถรองรับลูกค้าต่างจังหวัดได้ค่อนข้างดี ใกล้ชิดลูกค้า
7.ข้อแนะนำและการเตรียมตัวขอกู้
ลูกค้ารายย่อยถ้าเตรียมตัวมากู้อยากให้เดินสเตตเมนต์สัก6 เดือนก่อนมากู้ ธนาคารจะดูวงเงินเหมาะสมขนาดไหนในการกู้ ดอกเบี้ยจะดูฟิกซ์ 3 ปีให้ก่อนรองรับการขึ้นดอกเบี้ยด้วย เพราะเป็นกฎของแบงก์ชาติด้วย ถ้ารีไฟแนนซ์ภายใน 3 ปีมีค่าปรับได้ แต่หลังจากนั้นไม่มีค่าใช้จ่าย ธนาคารก็ให้คำแนะนำว่าถ้าดอกเบี้ยจะขึ้นและบอกลูกค้าทำฟิกซ์เรตก่อนดีกว่าไหม สัก 1% ที่คำนวณให้เงินงวดผ่อนเท่าเดิม หรือผ่อนเร็วขึ้นเพราะกำหนดไว้เผื่อแล้ว อีกเรื่องที่จะช่วยลูกค้าได้ คือการซื้อประกันความเสี่ยงสินเชื่อ จะมีบริษัทประกันมาช่วยจ่ายให้ มองว่าเป็นทางเลือกในการช่วยลูกค้าได้
8.บ้านโครงการจากผู้ประกอบการ เกรด a+ จะอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายกว่าโครงการ ผู้ประกอบการเกรด b
โดยหลักการในการเลือกอนุมัติสินเชื่อหากเป็นโครงการที่สร้างโดย ผู้ประกอบการ A+ ธนาคารจะดูว่าอยู่ในตลาดหุ้นไหม มีผลประกอบการที่ดี ทุนจดทะเบียน เป็นบริษัทที่เหล่าผู้กู้รู้ประวัติดี มีการวิเคราะห์โครงการก่อนปล่อยพรีไฟแนนซ์ ทำให้สามารถจัดเกรดได้ตั้งแต่ตอนต้น ซึ่งออมสินปล่อยทั้งพรีไฟแนนซ์และโพสต์ไฟแนนซ์ รวมไปถึงหาก โครงการ มีผลประกอบการ ทุนจดทะเบียนดี ก็จะอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายเช่นกัน
9.ทำไมอาชีพอิสระ ใช้เวลานานกว่าจะอนุมัติสินเชื่อ
สำหรับอาชีพอิสระอาจใช้เวลา 3-4 วัน เพราะต้องไปดูของจริงด้วยในด้านการประเมิน มีทั้งประเมินโครงการและประเมินเดี่ยวๆ แต่ก็มีย้อนหลัง ตามหลังมาเหมือนกันว่าสิ่งที่ธนาคารปล่อยไปมันเบี่ยงเบนแค่ไหน อยู่ใน 5-10% ถือว่ารับได้ นอกจากนี้ธนาคารยังต้องมองไปถึงตัวโครงการที่ผู้กู้ส่งมาด้วยว่า ผู้ประกอบการรายนั้นอยู่ในเกรดไหน
บริษัทมีชื่อเสียงไหม ยอดขายดีหรือเปล่า ส่วนการปล่อยทั่วๆ ไป ต้องมานั่งพูดคุย เรื่องสภาพคล่องโครงการ ราคาประเมินด้วย ถ้าราคาซื้อขายกับราคาประเมินใกล้เคียงกันตรงนี้ช่วยได้เยอะมากสำหรับการอนุมัติสินเชื่อ
10.รีเวิร์สมอร์เกจมีแนวทางอย่างไร
ธอส.เตรียมการก่อนไม่ได้ต้องรอให้กฎหมายผ่านก่อนจึงจะฟอลโลว์ได้ คนที่มีบ้านเอามาจำนองแล้วรับเงินเป็นรายเดือนเมื่อเสียชีวิตทายาทสามารถขายบ้านแล้วเอาเงินมาโปะหนี้ หรือธนาคารนำไปขายทอดตลาด ออมสินมองเหมือน ธอส. และอีกเรื่องคือต้องมีอินชัวรันส์มอร์เกจด้วย
11.ผู้กู้อายุ 45 ปีขึ้นไป ขออายุสินเชื่อ 25 ปีได้ไหม
สามารถขอได้ เพราะธนาคารให้เวลากู้สูงสุดไม่เกิน 30 ปี อายุผู้กู้ไม่เกิน 70 ปี, ออมสินอายุผู้กู้ไม่เกิน 65 ปี , เกียรตินาคิน ไม่เกิน 79 ปี
12.ยื่นกู้ออนไลน์ได้ไหมจะเสียเวลาอนุมัติสินเชื่อนานไหม
ยื่นออนไลน์ก่อนได้สำหรับการลงพื้นที่ แต่ต้องส่งเอกสารจริงตามมาทีหลัง ส่วนนานหรือไม่อยู่ที่ขั้นตอนตามเกณฑ์ธนาคารปกติ
13.จะมีการยกเว้นค่าประเมินรายย่อยหรือไม่
จะขึ้นอยู่กับโครงการจะเอาแผนโครงสร้างมาที่ธนาคารหรือเปล่า มีที่เราเรียกว่าการประเมินราคาล่วงหน้า ผู้ประกอบการไม่ต้องมาหาเราแต่เราจะไปประเมินไว้ล่วงหน้า
14.การคิดคำนวณเครดิตบูโร เอาทุกรายการมีคำนวณด้วยหรือไม่
ส่วนใหญ่ธนาคารจะมีเกณฑ์การคิดเหมือนบัตรเครดิต ไม่ได้คำนวณ 100% แต่พอคำนวณสินเชื่อ คำนวณหนี้จะคิดเกณฑ์ 100% แยกระหว่างฮาร์ดโลนกับซอฟต์โลน
15.การประเมินสินทรัพย์มักใช้เอาต์ซอร์สมาทำการควบคุมมาตรฐานอย่างไรให้ได้มาตรฐานเดียวกัน ที่ผ่านมาโครงการเดียวกันได้มาตรฐานคนละอย่าง
ด้านธนาคาร ธอส.มีผู้ยื่นขอสินเชื่อปีละแสนราย แต่เรามีการตรวจสอบคุณภาพการประเมินมีการเบี่ยงเบนมากน้อยแค่ไหน ฝั่งออมสินมีการควบคุมผู้ประเมินรายไตรมาสอยู่แล้วและมีการรับรองราคาก่อน เขาจะเห็นราคามาตรฐาน บางบริษัทประเมินสูงเกินไปพนักงานสาขาจะรู้และธนาคารเกียรตินาคินมีการประเมินราคามีสเต็ปอยู่แล้ว บางโครงการปรับขึ้นสูงจริงๆ บางครั้งเราขอรีวิวให้ใหม่ มีการออกสำรวจโครงการใกล้เคียงด้วยซ้ำ มีขั้นตอนอยู่แล้วตรงนั้น มีการผ่านคณะกรรมการก่อนจะใช้ กับดูเรื่องต้นทุนด้วย…..
