สวัสดีค่ะวันนี้เรามาดูเทรนด์ อสังหาริมทรัพย์ เปลี่ยนขายเป็นเช่า โดย นายรัชภูมิ จงภักดี ผู้จัดการทั่วไป บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เผยว่าการซื้อที่ดินตารางวาละ 3.1 ล้านดังกล่าว มีผลโดยตรงต่อเทรนด์ปีนี้ โดยโอกาสซื้อขายแบบโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือเจ้าของน่าจะยากมากขึ้นในอนาคต เนื่องจากเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดเริ่มเห็นแล้วว่าถ้าอยู่ในพื้นที่ไพรมแอเรียราคาสามารถปรับขึ้นได้ตลอด ดังนั้นจึงเริ่มมองหาวิธีการในการสร้างรายได้จากที่ดินแทนการขายออกไป
เทรนด์ใหม่ อสังหาริมทรัพย์ เช่าแทนซื้อ มาแรงย่านเพลินจิต
“ที่ดินไพรมแอเรียจริง ๆ ตอนนี้ที่ผู้ประกอบการทั้งคนไทยและนักลงทุนต่างชาติมองหาราคาขึ้นปีละ 200% เจ้าของที่ดินเริ่มลังเลที่จะขายออกไป” นำไปสู่โมเดลใหม่ในการสร้างรายได้ทดแทนการขาย โดยมีออปชั่นหลักคือเปลี่ยนจากการขายกรรมสิทธิ์หรือฟรีโฮลด์ (freehold) มาเป็นโมเดลการเช่าหรือลีสโฮลด์ (leasehold) แทน ล่าสุด มีเจ้าของที่ดินมอบหมายให้เปิดดีลเจรจากับนักลงทุนบนทำเลที่ดินย่านเพลินจิต 2 แปลง ปัจจุบันอยู่ระหว่างจัดทำโมเดลธุรกิจให้ลงตัวว่าน่าจะมีทางเลือกอะไรได้บ้าง เช่น ให้เช่าหรือร่วมลงทุน (JV-joint venture)
บูมทำเลเกิดใหม่ “ต้นสน”
นายวิทการ จันทวิมล รองผู้อำนวยการ สายงานโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาวะราคาที่ดินแพงในขณะที่ตลาดคอนโดฯระดับลักเซอรี่กำลังบูมต่อเนื่องจากปีที่แล้ว และยังเป็นกระแสหลักในปีนี้ ทำให้ดีเวลอปเปอร์แข่งขันกันซื้อที่ดินเพื่อสร้างคอนโดฯป้อนกำลังซื้อขาขึ้น ทำเลหลักตั้งแต่ช่วงราชดำริ-ชิดลม-เพลินจิต-สุขุมวิทตอนต้นไปถึงทองหล่อ-เอกมัย ขณะเดียวกัน การซื้อขายตารางวาละ 3.1 ล้านบาทกลายเป็นตัวแจ้งเกิดหรือดันราคาที่ดินในซอยให้สูงขึ้นตามไปด้วย โดยจะเห็นว่าทำเลราชดำริจนถึงหลังสวนหาซื้อลำบาก จึงมีทำเลเกิดใหม่อยู่ในซอยต้นสน ล่าสุด มีการเปิดดีลเจรจาตารางวาละ 2.4-2.5 ล้านบาท ทั้ง ๆ ที่ไซซิ่งที่ดินไม่ใหญ่มากนัก ขนาดเพียง 300-500 ตารางวาเท่านั้น “เอพีไม่ได้อั้นเพดานว่าจะซื้อราคาไหน แต่เราดูตามความเหมาะสมของแผนธุรกิจ ตอนนี้เรายังสามารถซื้อที่ดินวาละ 1.7-1.8 ล้านได้ ดังนั้นจึงยังไม่ได้เข้าไปแข่งขันบนราคาแพงขนาดนั้น” นายวิทการกล่าว
ตระกูลกมลสุโกศลขอร่วมแจม
ผู้สื่อข่าวกล่าวเพิ่มเติมว่า ก่อนหน้านี้ในซอยต้นสน ทาง บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เพิ่งประกาศการซื้อที่ดิน 566 ตารางวา ตารางวาละ 2.2 ล้านบาท หรือราคาซื้อ 1,245 ล้านบาท นำมาพัฒนาคอนโดฯแบรนด์มิวนิก หลังสวน ล่าสุดเพิ่งเปิดการขายห้องชุดเพนต์เฮาส์ในราคาตารางเมตรละ 6 แสนบาท แหล่งข่าววงการซื้อขายที่ดิน กล่าว ว่า ก่อนที่จะมีการประกาศดีลซื้อที่ดินตารางวาละ 3.1 ล้านบาทนั้น มีที่ดินอยู่แปลงหนึ่งเรียกว่า “ลานมรกต” หรือลานจอดรถมรกต อยู่หน้าเซ็นทรัลชิดลม ของตระกูลกมลสุโกศล ขนาด 3 ไร่ถ้วน มีดีเวลอปเปอร์บางรายเดินเข้าไปเสนอขอซื้อในราคา 3 ล้านบาท/ตารางวา แต่เจ้าของไม่มีความสนใจจะขาย ล่าสุด มีแนวโน้มว่าอาจปรับโมเดลใหม่ หันมาเจรจาแบบลีสโฮลด์แทน ซึ่งถือเป็นที่ดินบนศักยภาพสูงมาก เพราะอยู่ในทำเลย่านเพลินจิตและเป็นที่ดินแปลงใหญ่ ถือว่าไพรมแอเรียมาก ๆ “ที่ดินแปลงนี้ คนในวงการประเมินว่าถ้าถือในมือราคาเกินวาละ 3.1 ล้านแน่ ๆ แต่อาจเป็นเพราะกำลังจะมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกมาบังคับใช้ ทำให้มีภาระจ่ายภาษี เจ้าของจึงต้องมองหาทางสร้างรายได้ โดยไม่มีนโยบายขายออกแต่อย่างใด” แหล่งข่าวกล่าว
เทรนด์ปีนี้เอกชนจะหันมาให้เช่าแทนการขายขาดมากขึ้น
เทรนด์ปีนี้ที่ดินไพรมแอเรียของเอกชนจะหันมาให้เช่าแทนการขายขาดมากขึ้น “รัชภูมิ จงภักดี” ระบุว่า โมเดลเจ้าของที่ดินเอกชนนำที่ดินมาปล่อยเช่า มีปัจจัยพิจารณา 5-6 เรื่องดังนี้
1.ขนาดที่ดิน หากต้องการเช่าเพื่อทำคอนโดมิเนียมถ้าอยู่ริมถนนต้องไม่ต่ำกว่า 2 ไร่ขึ้นไป แต่ถ้าอยู่ในซอยใหญ่หรือซอยดังที่ดินทำคอนโดฯขนาด 1 ไร่กำลังดี เพราะถ้าไปเจออุปสรรคถนนซอยมีความกว้างไม่ถึง 10 เมตรจะถูกควบคุมความสูง ดังนั้น การเช่าที่ดิน 1 ไร่ทำห้องชุดจะได้จำนวน 150 ห้อง คำนวณแล้วเป็นสัดส่วนที่ลงตัวในการลงทุน “อย่างทำเลทองหล่อ เนื่องจากเป็นซอยใหญ่ ดังนั้นแปลงที่ดินอาจไม่ได้อยู่ริมถนนสุขุมวิทก็ได้ ระยะ 200 เมตรจากปากซอยสุขุมวิทจนถึงช่วงหัวโค้งถือว่ามีศักยภาพเทียบเท่าอยู่ริมถนน” ขณะเดียวกัน ถ้าที่ดินในซอยมีขนาด 2 ไร่ การเช่ามาทำคอนโดฯเริ่มไม่คุ้มค่า แต่ควรเป็นการสร้างออฟฟิศบิลดิ้งซึ่งสามารถสร้างได้ถึง 30,000 ตารางเมตร ถ้าหากต้องการสร้างคอนโดฯจริง ๆ ก็ต้องมีมิกซ์ยูสอย่างมอลล์เล็ก ๆ ประกบด้วย เพราะอยู่ในไพรมแอเรีย สามารถควรใช้ศักยภาพพื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด สำหรับที่ดินที่นักลงทุนสนใจทำลีสโฮลด์ จำกัดทำเลอยู่ในช่วงสยาม ราชดำริ เพลินจิต ชิดลม เท่านั้น
2.สัญญาเช่า มี 2 รูปแบบหลัก ๆ คือ ถ้าเช่าทำคอนโดฯ ซึ่งเป็นโครงการที่พักอาศัย ตามกฎหมายอยู่ที่ 30 ปี อย่างไรก็ตาม มีออปชั่นที่สามารถเช่าต่อเนื่องหลังจากหมดอายุสัญญาเช่าไปแล้ว ส่วนการเช่าเพื่อการคอมเมอร์เชียล อาทิ โครงการมิกซ์ยูส ออฟฟิศบิลดิ้ง ฯลฯ ตามกฎหมายเปิดช่องให้เช่าระยะยาว 50 ปีได้อยู่แล้ว
3.อัตราเช่า ตัวอย่างโมเดลธุรกิจถ้าทำคอนโดฯ ราคาที่ดินไม่เกิน 3,000 ล้านบาท ค่าเช่าคำนวณบรรทัดสุดท้ายมีสัดส่วน 50-60% ของราคาซื้อขาย เช่น ถ้าราคาที่ดิน 3,000 ล้านบาท ค่าเช่าอยู่ที่ 1,500-1,800 ล้านบาทตลอดอายุสัญญา กรณีที่ดินแปลงเดียวกันราคา 3,000 ล้านบาท หากเช่าทำคอมเมอร์เชียลจะได้อายุสัญญายาวกว่าเป็น 50 ปี ค่าเช่าจะมีสัดส่วนตั้งแต่ 30-40-50% ของราคาซื้อขาย
4.ออปชั่นในการก่อสร้างโครงการ ถ้าเช่าทำคอนโดฯปกติดีลเจรจาจะมีรูปแบบ 30+3 ปี หมายถึงสัญญาเช่า 30 ปี บวกเวลาก่อสร้างโดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าในช่วง 3 ปี หลังจากนั้นจึงเริ่มนับเวลาเช่าต่อไปอีก 30 ปีกรณีเช่าที่ดินทำคอมเมอร์เชียล เนื่องจากมีอายุการเช่ายาวนานกว่า ดังนั้นจึงไม่มีออปชั่นบวกเวลาก่อสร้างให้ เมื่อเริ่มสัญญาเช่าจะต้องจ่ายค่าเช่าตามปกติ
5.การปรับค่าเช่า เนื่องจากโมเดลลีสโฮลด์ถือเป็นการทำธุรกิจโดยตรง ไม่ใช่การเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นการปรับค่าเช่าจึงอยู่ในเกณฑ์ปกติ โดยปรับขึ้น 5% ต่อปี เพียงแต่ปรับราคาเป็นรอบ รอบละ 3 ปี ไม่ใช่การปรับขึ้นทุกปี
6.การจ่ายค่าเช่า ทำได้หลายออปชั่น เกณฑ์ปกติจะต้องจ่ายก้อนแรกหรือ upfront 30% จากนั้นค่าเช่าที่เหลือ 70% ขึ้นกับการเจรจาว่าจ่ายเป็นรายเดือนหรือรายปี
ที่มาprachachat.net
ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …
ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่
