สืบเนื่องมาจากการบังคับใช้ พ.ร.บ.การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ไปเมื่อช่วงปลายเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา เนื่องจากใน พ.ร.บ. ฉบับดังกล่าวจะมีผลต่อการประกาศใช้ราคา ประเมินที่ดิน และทรัพย์สินต่างๆ และยังจะต้องมีการออกกฎหมายลูกตามมาอีกหลายส่วน ซึ่งไม่สามารถออกให้เสร็จสิ้นได้ภายในวันที่ 1 มกราคม 2563 ทางกรมธนารักษ์จึงได้มีการประกาศเลื่อนบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ไปอีก 1 ปี ซึ่งแต่เดิมจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นวันที่ 1 มกราคม 2564
การเลื่อนบังคับใช้ราคา ประเมินที่ดิน ใหม่จะส่งผลดีอะไรบ้าง
ราคาประเมินที่ดินใหม่ที่ถูกเลื่อนบังคับใช้ไปนี้เป็นราคาที่ดินที่กรมธนารักษ์ได้มีการประกาศราคาประเมินไปเมื่อช่วงปลายปีที่แล้ว ซึ่งโดยภาพรวมของทั้งประเทศราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ มีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 7-8% อย่างไรก็ตาม เมื่อมีการประกาศเลื่อนบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ไปเป็นปี 2564 ในปีนี้ราคาที่ดินก็จะเป็นไปตามราคาประมาณเดิมของปี 2558-2562
พอดีกันกับที่ในปี 2563 นี้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเริ่มบังคับใช้ ซึ่งใครก็ตามที่จะต้องเสียภาษีตาม พ.ร.บ. นี้ จำนวนภาษีที่ต้องจ่ายจะถูกคำนวณตามราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยกรมธนารักษ์ เมื่อรัฐกำหนดให้ใช้ฐานราคาเดิมไปก่อน ก็เท่ากับว่าจำนวนเงินภาษีที่ต้องจ่ายก็จะถูกลงด้วย การเลื่อนใช้ราคาประเมินใหม่ในปีนี้จึงเป็นประโยชน์ต่อประชาชนอย่างเราๆ ให้ประหยัดภาษีไปได้อย่างน้อย 1 ปี ถือว่าจะได้ปรับตัวที่จะต้องเสียภาษีตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กันไปอีกยาวๆ
หลักเกณฑ์ในการประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของกรมธนารักษ์
โดยทั่วไปการประเมินราคาที่ดินนั้นจะอาจประเมินได้จากสภาพการใช้ประโยชน์ตามที่เป็นอยู่อย่างเดิม หรืออาจจะประเมินให้เป็นการใช้ประโยชน์อย่างอื่นก็ได้ ตามแต่ศักยภาพในการพัฒนาของที่ดินนั้นๆ ด้วยการตั้งสมมติฐานการพัฒนาโครงการเพื่อประเมินราคาที่ดินดังกล่าว เช่น เดิมเป็นที่ดินที่ใช้ทำการเกษตร แต่เมื่อต่อมามีความเจริญมากขึ้น มีถนนตัดผ่านหรืออู่ใกล้ห้างสรรพสินค้า ที่ดินนั้นก็อาจถูกประเมินให้เป็นการใช้งานอย่างอื่นแทนที่ที่ดินสำหรับทำการเกษตรก็ได้
อย่างไรก็ตาม การประเมินราคาที่ดินเช่นว่านี้ จะต้องมีการตรวจสอบให้ครอบคลุมในส่วนของข้อกฏหมายด้วย โดยเฉพาะกฎหมายที่เกี่ยวกับผังเมือง เช่น สามารถสร้างตึกสูงในบริเวณนั้นๆ ได้หรือไม่, มีประเภทธุรกิจหรืออุตสาหกรรมใดที่ต้องห้ามตามกฎหมายในพื้นที่นั้นๆ หรือไม่ เป็นต้น
นอกจากนี้ รูปแบบการใช้ประโยชน์และอายุของอาคารบนที่ดินก็มีผลด้วยเช่นกัน ถ้ายิ่งพื้นที่ดินตั้งอยู่ในเขตเมืองและยังสามารถพัฒนาต่อยอดไปได้อีก ก็จะมีการให้มูลค่าที่สูงมากกว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีการใช้ประโยชน์มานานแล้ว ซึ่งจะประเมินโดยใช้วิธีการเปรียบเทียบข้อมูลตลาดซื้อขายทางตรงเพื่อหาข้อสรุปของราคาประเมิน
ทั้งราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินสิ่งก่อสร้างนั้น จะมีกรมธนารักษ์เป็นผู้ดูแลกำหนนดราคากลางเอาไว้ โดยจะมีการอัปเดตทุกๆ 4 ปี ในส่วนของราคาประเมินที่ดินรอบปัจจุบันนั้นจะอยู่ในช่วงปี 2559-2562 แต่เมื่อมีการประกาศเลื่อนบังคับใช้ต่อไปอีก 1 ปี ก็จะมีการบังคับใช้ราคาเดิมนี้ต่อเนื่องไปตลอดทั้งปี 2563 นั่นเอง โดยมีราคาประเมินที่ดินซึ่งมีราคาสูงที่สุดในประเทศ 3 อันดับ คือ
- ถนนสีลม จากแยกศาลาแดง ถึงแยกนราธิวาสราชนครินทร์ ตารางวาละ 1 ล้านบาท
- ถนนราชดำริ จากแยกราชประสงค์ ถึงคลองแสนแสบ, ถนนพระรามที่ 1 จากแยกปทุมวัน ถึงแยกราชประสงค์ และถนนเพลินจิตตลอดสาย ตารางวาละ 900,000 บาท
- ถนนราชดำริ ช่วงแยกศาลาแดง ถึงแยกราชประสงค์, ถนนวิทยุ ช่วงถนนเพลินจิต ถึงถนนพระรามที่ 4 และถนนสาทร ช่วงจากถนนพระรามที่ 4 ถึงถนนสุรศักดิ์ ตารางวาละ 750,000 บาท
แต่ทั้งนี้ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์นั้นเป็นแค่เพียง “ราคากลาง” ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงแต่อย่างใด แถมโดยส่วนมากแล้ว ราคาซื้อขายจริงนั้นมักจะแพงกว่าราคาประเมินจากทางราชการด้วย แต่จะแพงกว่ามากน้อยเพียงใดนั้นก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านทำเลและศักยภาพในการพัฒนาเป็นหลัก โดยอาจสูงกว่าได้เป็นหลายเท่าตัวเลยทีเดียว
จะหาราคาประเมินที่ดินได้ยังไง
ในปัจจุบันการจะหาราคาประเมินที่ดินนั้นสามารถทำได้ด้วยแบบง่ายๆ ตัวเอง เพียงแค่เตรียม “เลขที่โฉนดที่ดิน” กับ “เลขหน้าสำรวจ” เอาไว้ให้พร้อม คุณก็สามารถค้นหาราาประเมินที่ดินผ่านช่องทางออนไลน์ได้เลย ด้วยวิธีการดังนี้
- เข้าไปที่เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ (http://property.treasury.go.th)
- กดปุ่ม “ราคาประเมินที่ดิน จากเลขที่ดิน”
- กรอกข้อมูลการค้นหา คือ เลขที่โฉนดที่ดิน, เลขหน้าสำรวจ และจังหวัด ให้ครบถ้วน
- กดที่ปุ่ม “ค้นหา” ก็จะได้ราคาประเมินที่ต้องการ
อ้างอิง : https://www.dotproperty.co.th/blog/ราคาประเมินที่ดิน-2563
