การเป็นนักลงทุนที่ประสบความสำเร็จนั้นอยู่ที่ทัศนคติและการมองเห็นโอกาสในสถานการณ์ใดก็ตามที่คนอื่นมองไม่เห็น รู้และเข้าใจว่าลงทุนอย่างไร จะสามารถจำกัดความเสี่ยง แต่ขยายผลตอบแทนได้จากวิธีการมองทรัพย์จากข้อมูลต่างๆ เช่น รู้ความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย, รู้ว่าทรัพย์ไหนจะพัฒนาต่อยอดได้
1. ซื้อจากเจ้าของที่ต้องการขายหรือปล่อยเช่าด่วน
เป็นวิธีการที่ง่ายและเร็วที่สุดในการหาทรัพย์ในราคาต่ำกว่าตลาดเลยก็ว่าได้ครับ โดยคุณสามารถสังเกตได้จากคำพูดหรือการเขียนจั่วหัวในประกาศขายทรัพย์ว่า กำลังจะย้ายบ้าน กำลังจะย้ายงาน ขายมานานแล้ว แบงก์จะยึดแล้ว ผ่อนไม่ไหว กำลังตกงานหรือโดนลดเงินเดือน รวมไปถึงประเมินจากสถานการณ์รอบๆ ด้านของทั้งเศรษฐกิจ หรือทำเลในบริเวณนั้นๆ เพิ่มเติมด้วย และเมื่อคุณเจอเจ้าของทรัพย์ที่ต้องการรีบปล่อยขายขนาดนี้ แน่นอนว่าคุณจะสามารถทำการต่อรองราคาได้มาก
2. ซื้อทรัพย์ต่ำกว่าราคาตลาดผ่านกรมบังคับคดี
อีกหนึ่งช่องทางน่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนบ้านมือสองที่มีราคาเริ่มต้นต่ำกว่าราคาตลาดทั่วไป นั้นคือ การขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีครับ ซึ่งทรัพย์เหล่านี้จะมาจากการตัดสินของศาลที่ให้นำมาขายทอดตลาดตามกระบวนการทางกฎหมาย เพื่อนำเงินมาชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้ตามขั้นตอนต่อไป
ส่วนขั้นตอนการค้นหา คุณสามารถตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้น เช่น ภาพถ่าย, ที่ตั้งทรัพย์, จำนวนเงินหลักประกัน,วันประมูล เป็นต้น จากเว็บไซต์กรมบังคับคดี ได้โดยตรงเลยครับ และสิ่งที่จะทำให้คุณได้ทรัพย์จากช่องทางนี้ในราคาต่ำกว่าราคาตลาดเลยก็คือ
- รู้ราคาตลาดของทรัพย์นั้น
- รู้งบประมาณในการปรับปรุง
- รู้ค่าโอน
เพื่อนำมาคำนวณว่าคุณจะประมูลทรัพย์นี้ในราคาต่ำกว่าตลาดอยู่ที่เท่าไหร่ได้นั่นเอง
3. ซื้อทรัพย์ผ่านนายหน้า
เนื่องจากนายหน้าคือตัวกลางที่มีทรัพย์อยู่ในมือเป็นจำนวนมากครับ หากคุณสามารถเป็นพาร์ทเนอร์ร่วมกับนายหน้าได้ รับรองว่า คุณก็จะเข้าถึงตัวของผู้ขายและได้ทรัพย์มาในราคาที่ถูกกว่าราคาตลาด แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ก็ควรจะตกลงราคากับนายหน้าโดยให้ค่าตอบแทนที่เหมาะสมไว้ก่อนด้วยนะครับ
(หากไม่รู้ว่าจะไปตามหานายหน้าได้ทีไหน แนะนำให้คุณเข้ามาตามหานายหน้าและทรัพย์ที่คุณประเมินแล้วว่า ‘ใช่’ เพิ่มเติมจากเว็บไซต์ www.dotproperty.co.th/ ได้เลยนะครับ)
4. การซื้อทรัพย์ธนาคาร (NPA)
NPA ย่อมาจาก “Non-Performing Asset” หมายถึง “ทรัพย์สินที่รอการขาย” ซึ่งเกิดจากเจ้าของเดิมไม่สามารถผ่อนชำระให้กับธนาคารต่อได้ แล้วก็คืนกรรมสิทธิ์ให้กับธนาคาร เพื่อที่ว่าธนาคารจะขายทอดตลาดเพื่อนำเงินคืนกลับมา เช่น ที่ดินเปล่า คอนโด อาคารชุด ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน โรงงาน โกดัง และอื่น ๆ อีกมากมาย โดยธนาคารจะซื้อทรัพย์เหล่านี้เข้ามาในชื่อของธนาคารก่อน ผ่าน 2 ช่องทางคือ
- ประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี
- ซื้อโดยตรงกับลูกหนี้ที่ไม่จ่ายหนี้ 90 วันขึ้นไป
ส่วนวิธีการที่คุณจะได้มาซึ่งทรัพย์ในราคาต่ำกว่าตลาด คุณจะต้องทำการรอช่วงจัดโปรโมชั่นของธนาคาร เช่น งาน Money Expo ที่ธนาคารจะนำทรัพย์ที่ขายไม่ได้ในช่วง 5-10 ปีมาจัดโปรโมชั่นลดราคา 30-50 % เลยทีเดียว
สุดท้ายนี้ ดอทแนะนำให้ซื้อทรัพย์ให้ได้ต่ำกว่าราคาเฉลี่ยของราคาประเมินและราคาตลาด 30-50% โดยเช็กราคาตลาดได้ที่ …
- ดูราคาประเมินที่สำนักงานที่ดิน (ราคานี้จะเป็นราคาที่ต่ำที่สุด) ซึ่งโดยปกติจะนำเลขนี้มาคำนวณหาราคาตลาดซึ่งปกติจะสูงกว่าราคาประเมิน 1.5 เท่า ดังนั้น การจะคิดว่า ทรัพย์ที่คุณได้มานั้นสูงหรือต่ำกว่าราคาตลาดสามารถใช้สูตร ราคาประเมิน x 1.5 = ราคาตลาด หลังจากนั้นให้ต่อรองราคาลงมาให้ต่ำกว่าราคาตลาด
- หาราคาตลาดจากการลงพื้นที่ เพื่อดูว่าบริเวณที่สนใจขายอยู่ที่เราเท่าไหร่ ควรหาให้ได้จำนวนเยอะที่สุด เพื่อให้มีความแม่นยำของค่าเฉลี่ยของราคาทรัพย์ในพื้นที่นั้นๆ
- จ้างบริษัทประเมินเอกชน ความแม่นยำสูง ทำให้ได้ราคาตลาดและราคาประเมินที่แม่นยำที่สุด แต่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเอง
