สำหรับสังคมไทยนั้นมีความเชื่อโบราณที่ว่า ทางสามแพร่ง ถือว่าเป็นทางผีผ่าน..เป็นตำแหน่งไม่ดี เป็นอัปมงคลต่อชีวิตทำให้อาจจะพบแต่ความมืดมนและอาจจะถูกรบกวนจากเสียงและมลภาวะต่างๆ มากมายและยังรวมถึงเป็นจุดเสี่ยงต่อการเกิดอุบัติเหตุ ทำให้พื้นดินบริเวณนี้ ขายยากราคาตก แต่ความจริงเป็นเช่นนั้นจริงๆหรือทั้งหมดเป็นแค่งมงาย
ทางสามแพร่ง ทำให้ราคาบ้านตกจริงหรือ? BY ดร.โสภณ พรโชคชัย
จากความคิดเห็นของทาง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ได้เเสดงความคิดเห็นและมาไขข้อข้องใจในกรณีที่ว่า บ้านที่ปลูกบนทางสามแพร่ง ซื้อขายยากทำให้บ้านราคาตกจริงหรือ โดยเฉพาะเมื่อเร็วๆนี้ที่มีข่าวที่ว่า มีการฆ่าหั่นศพยัดตู้เย็นในหมู่บ้านแห่งหนึ่ง นั้นเกิดจากอาถรรพ์ทางสามแพร่ง เพราะบ้านหลังนี้เคยมีคนตายมากก่อนหน้าที่สองแม่ลูกนี้จะอยู่อาศัย โดยทางด้าน ดร.โสภณ ได้ให้ความเห็นว่าขนาดมีคนตาย 2 ครั้ง บ้านหลังดังกล่าวยังขายออกมาแล้ว แสดงว่ากรณีนี้ไม่น่าจะมีปัญหาแต่อย่างใด นั้นก็เพราะว่าการตายแบบผิดปกติ 2 ศพ (แม่ลูก) ในกรณีล่าสุดอาจเป็นอีกเรื่องหนึ่ง ทางสามแพร่งอาจไม่เป็นปัญหาเพราะ บ้านที่เกิดเหตุ บ้านที่อยู่ในแนวทางสามแพร่งนั้นมีอยู่ 2 หลัง ไม่ใช่หลังเดียว ดังนั้นการเกิดเหตุเพียงหลังเดียว ไม่ได้เป็นเพราะบ้าน แต่เป็นเพราะผู้อยู่อาศัย นอกจากนี้ จากการตรวจสอบดูบ้านทาวน์เฮาส์ในละแวกบ้านแถวนั้น มีอีกหลายหลังที่มีลักษณะเป็นทางสามแพร่ง แต่ก็ไม่มีปัญหาอะไรเกิดขึ้น
บ้าน คอนโด ที่มีคนตาย ราคาจะตกลงประมาณเท่าไร..!!
บ้านที่ปลูกบนทางสามแพร่ง ซื้อขายยาก ราคาตก เรื่องจริงหรือแค่มโน
กรณีศึกษา ฮวงจุ้ย กับทางสามแพร่งและการตีมูลค่านั้น มีอีกหลายหลังที่มีลักษณะเป็นทางสามแพร่ง แต่ก็ไม่มีปัญหาอะไรเกิดขึ้น ในกรณีศึกษาฮวงจุ้ยทางสามแพร่งและการตีมูลค่านั้น บ้านและที่ดินทำนองนี้มักจะมีมูลค่าต่ำกว่าท้องตลาดทั่วไป เพราะการใช้สอยที่จำกัดกว่านั่นเอง สำหรับแนวทางการตีค่าทรัพย์สินก็มาจากการสำรวจตลาด ก็จะทำให้เห็นได้ว่าราคาต่ำกว่ากันเท่าไหร่ อย่างไรก็ตามในบางกรณีอาจมีราคาที่พอ ๆ กัน แต่ระยะเวลาการรับรู้รายได้อาจแตกต่างกัน กล่าวคือ แปลงอื่นๆ ที่ไม่ได้ตั้งอยู่ตรงทางแยกอาจขายได้ในเวลาเฉลี่ย 3 เดือน แต่แปลงตรงทางแยกอาจต้องใช้เวลานานกว่าเช่น 20 เดือน เพราะอุปสงค์มีจำกัด ดังนั้นการรับรู้มูลค่าจึงช้ากว่า 17 เดือน โดยสมมติตัวอย่างดังนี้
หากหนึ่งเดือนมีอัตราดอกเบี้ย 1% เท่ากับมูลค่าลดลงไป 15.6% = 1 หาร (1+ ดอกเบี้ย) ยกกำลัง เดือน
= 1 / (1 + i) ^ n
= 1 / (1.01^17)
= 0.844 หรือ 84.4%
= ลดราคาลง 15.6% นั่นเอง
อย่างไรก็ตามหากเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน ป้ายโฆษณา การที่ตั้งอยู่บริเวณสามแยกเช่นนี้ อาจกลายเป็นทำเลโดดเด่น มองเห็นได้ชัดเจนกว่า ทำให้มูลค่าเพิ่มมากกว่า ไม่ได้ทำให้มูลค่าลดลงแต่อย่างใด มูลค่าจะลดลงก็คงเฉพาะในกรณีอาคารที่อยู่อาศัยนั่นเอง
ส่วนกรณีบ้านที่มีผู้เสียชีวิตแบบผิดปกติ อาจทำให้มีคนกล้าที่จะซื้อน้อยลงไปอีก แม้อุปทานบ้านจะมีมากพอสมควรในหมู่บ้านเหล่านี้ แต่อุปสงค์สำหรับบ้านที่มีคนตายแบบผิดปกตินี้อาจน้อยลง แทนที่จะขายได้ภายในเวลา 20 เดือนข้างต้น ก็อาจขายได้ในเวลา 48 เดือน หรืออีก 4 ปีข้างหน้า ดังนั้นมูลค่าก็จะลดลงไปอีกตามสูตรนี้
= 1 / (1.01^45)
= 0.639055 หรือ 63.9%
ดังนั้นถ้าบ้านแถวนั้นขายในราคาหน่วยละ 1 ล้านบาท บ้านที่มีคนตายแบบกรณีผิดปกติ 2 ราย แม่ลูก ที่เป็นข่าว จึงอาจทำให้มีราคาลดลงเหลือเพียง 639,055 บาท เท่านั้น ดังนั้นจึงสรุปได้ว่าความเชื่อในสังคมไทยเกี่ยวกับเรื่องทางสามแพร่งนั้นส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาที่ดินและยิ่งหากที่ดินตรงนั้นเกิดการตายแบบที่เป็นข่าวด้วยราคาที่ดินยิ่งลดฮวบฮาบทั้งๆที่ ที่ดินบริเวณทางสามแพร่งนี้อาจจะไม่ได้มีอาถรรพ์อะไรเลยก็ตาม
ที่มา ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์
เจาะลึกหลักฮวงจุ้ยที่ดินดี สำหรับการอยู่อาศัยและลงทุนรับปี 2563
