หลายๆท่านอาจจะเคย จองและดาวน์บ้านแต่สุดท้ายแล้ว กู้บ้านไม่ผ่าน ต้องเสียเงินจองไปแบบฟรีๆ แต่รู้หรือไม่ว่าเงินจองสามารถที่จะเอาคืนได้ถ้าอยู่ใน 3 กรณีต่อไปนี้…..
กู้บ้านไม่ผ่าน จะนำเงินจองคืนได้อย่างไร…?
1.กรณีก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนดหรือการก่อสร้างไม่ได้มาตรฐา
ในกรณีก่อสร้างล่าช้านี้สาเหตุคือเกิดจากฝ่ายเจ้าของโครงการทำการก่อสร้างโครงการไม่ได้มาตรฐานจนโดนหน่งานที่เกี่ยวข้องตรวจสอบจนเป็นเหตุให้การก่อสร้างช้ากว่ากำหนด ดังนั้นเราก็จะสามารถเรียกรับเงินมัดจำคืนได้ ตามมาตรา 378 นอกจากนี้คู่สัญญาสามารถตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นนอกเหนือจากที่กำหนดไว้ตาม มาตรา 378 ที่ระบุบว่า มัดจำนั้นถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ท่านให้เป็นไปดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ
1.ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนในเมื่อชำระหนี้
2.ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น
3.ให้ส่งคืนถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนี้ต้องรับผิดชอบ นอกจากนี้จะต้องไม่ขัดต่อหลักการทำนิติกรรม และต้องไม่ขัดต่อ พระราชบัญญัติข้อสัญญาไม่เป็นธรรม ข้อ 7. ระบุบว่า ข้อตกลงในสัญญาเช่าซื้อที่กำหนดราคาค่าเช่าซื้อ หรือกำหนดให้ผู้เช่าซื้อต้องรับภาระสูงเกินกว่าที่ควร
รวมตลอดจน ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกรรมขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2543 ข้อ 8.6 ที่ได้ระบุบว่า ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญา หรือคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด
ก. ให้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและมีสิทธิเรียกเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากผู้ประกอบธุรกิจพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกันกับเบี้ยปรับที่ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดสำหรับกรณีผู้บริโภคผิดนัดชำระหนี้ แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการตัดสิทธิผู้บริโภคที่จะฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายอย่างอื่น
ข. หากผู้บริโภคไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจยินยอมให้ผู้บริโภคปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละศูนย์จุดศูนย์หนึ่งของราคาห้องชุดที่จะซื้อขาย แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละสิบของราคาห้องชุด แต่ถ้าผู้บริโภคใช้สิทธิในการปรับครบร้อยละสิบของราคาห้องชุดแล้วผู้บริโภคเห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
2.กู้ธนาคารไม่ผ่าน เอาเงินจองคือได้ด้วย
ในส่วนที่เราทำเรื่องขอกู้ยืมเงินจากธนาคารแล้วไม่ผ่านนั้น ย่อมเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 219 ที่จะระบุบว่า ถ้าการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งเกิดขึ้นภายหลังที่ได้ก่อหนี้ และซึ่งลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดชอบนั้นไซร้ ท่านว่าลูกหนี้เป็นอันหลุดพ้นจากการชำระหนี้นั้นถ้าภายหลังที่ได้ก่อหนี้ขึ้นแล้วนั้น ลูกหนี้กลายเป็นคนไม่สามารถจะชำระหนี้ได้ไซร้ ท่านให้ถือเสมือนว่าเป็นพฤติการณ์ที่ทำให้การชำระหนี้ตกเป็นอันพ้นวิสัยฉะนั้น นอกจากนี้ยังมีมาตรา 372 ที่ระบุบว่า นอกจากกรณีที่กล่าวไว้ในสองมาตราก่อน ถ้าการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัย เพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดก็ไม่ได้ไซร้ ท่านว่าลูกหนี้หามีสิทธิจะรับชำระหนี้ตอบแทนไม่
ถ้าการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัย เพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันจะโทษเจ้าหนี้ได้ ลูกหนี้ก็หาเสียสิทธิที่จะรับชำระหนี้ตอบแทนไม่ แต่ว่าลูกหนี้ได้อะไรไว้เพราะการปลดหนี้ก็ดี หรือใช้คุณวุฒิความสามารถของตนเป็นประการอื่นเป็นเหตุให้ได้อะไรมา หรือแกล้งละเลยเสียไม่ขวนขวายเอาอะไรที่สามารถจะทำได้ก็ดี มากน้อยเท่าไร จะต้องเอามาหักกับจำนวนอันตนจะได้รับชำระหนี้ตอบแทน
วิธีเดียวกันนี้ท่านให้ใช้ตลอดถึงกรณีที่การชำระหนี้อันฝ่ายหนึ่งยังค้างชำระอยู่นั้นตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นมิต้องรับผิดชอบ ในเวลาเมื่ออีกฝ่ายหนึ่งผิดนัดไม่รับชำระหนี้ ดังนั้นหากเป็นเหตุดังกล่าวทางโครงการจะต้องคืนเงินจอง หรือเงินดาวน์ หรือเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อและถ้าหากไม่คืน ย่อมเป็นสิทธิของผู้ซื้อที่จะเรียกร้องสิทธิในการขอคืนได้ตามกฎหมาย ตามข้อกฎหมาย ป.วิ.พ. มาตรา 55 ต่อไป
3.ถ้ายังไม่ทำสัญญา เรียกเงินจองคืนได้
กรณีนี้ถ้าโครงการไหนไม่ยอมให้ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ส่งมาให้เราทำการพิจรณาหรือให้เราอ่านก่อน และถ้าโครงการมีหนังสือใบสัญญานั้นไม่มีรายละเอียดระบุไว้ที่แน่นอนหรอไม่ชัดเจนว่า โครงการจะทำการสร้างเสร็จวันไหน จะแบ่งแยกโฉนดที่ดินให้แล้วเสร็จได้เมื่อไร ตัวโครงการผ่านEIAหรือไม่ รวมไปจนถึงไม่มีความแน่นอนในวันที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จากที่เรายกตัวอย่างมานี้เมื่อตัวเจ้าของโครงการไม่มีความชัดเจนเกิดขึ้น ผู้ซื้อจึงไม่ยอมทำตามสัญญา และขอเงินจองคืน แต่ผู้ขายไม่ยอมคืน อาจต้องไปทำการฟ้องร้องในที่สุด ตามคำ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3942/2545 ที่ได้กล่าวว่า
“ตามปกติเมื่อมีการจองซื้อที่ดินแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยอีกครั้งหนึ่งอันจะทำให้เกิดการผูกพันที่สมบูรณ์ ด้วยเหตุนี้ เมื่อโจทก์เห็นว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมีข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมลักษณะเป็นการเอาเปรียบโจทก์หลายข้อ โจทก์ย่อมขอแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและเป็นธรรมเสียก่อนได้
ข้อสัญญาที่โจทก์ขอแก้ไข เช่น จะก่อสร้างเสร็จเมื่อใด จะแบ่งแยกโฉนดพร้อมโอนกรรมสิทธิ์รวมถึงการชำระเงินเมื่อใดซึ่งเป็นข้อสัญญา ที่เป็นปกติประเพณีของการซื้อขายที่อยู่ในวิสัยของจำเลยต้องกระทำและกระทำได้ ถือได้ว่าเป็นสาระสำคัญอันจะต้องตกลงกันให้เรียบร้อยฉะนั้น เมื่อยังไม่ได้แก้ไขสัญญาตามที่โจทก์ขอทุกข้อ
โจทก์กับจำเลยจึงยังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคหนึ่ง สัญญาจะซื้อจะขายยังไม่เกิดขึ้น การที่จำเลยรับเงินจากโจทก์ไว้เป็นการชำระหนี้เกี่ยวกับสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ ต้องคืนให้แก่โจทก์ฐานลาภมิควรได้ ตามมาตรา 406 วรรคหนึ่ง”
ดังนั้นจากที่กล่าวมาข้างต้นศาลฎีกาได่ระบุบหลักการไว้ว่า สัญญาที่เอาเปรียบ ผู้ซื้อสามารถขอแก้ไขจนกว่าจะเป็นธรรมได้ แต่ถ้าเจ้าของโครงการไม่ได้ทำการแก้ไขหรือตามที่ผู้ซื้อต้องการถือว่ายังไม่ได้มีสัญญาต่อกันดังนั้นไม่มีสิทธิ์ที่จะยึดเงินจองฉะนั้นเจ้าของโครงการจะต้องคืนให้กับผู้ซื้อนั้น ทางที่ดีเราควรที่จะอ่านและศึกษารายละเอียดของสัญญาอย่างชัดเจนก่อนว่าเป็นอย่างไร บ้างจะได้ไม่ต้องมาลำบากฟ้องร้องกันในภายหลังนั้นเอง
เป็นยังไงกันบ้างกับความรู้ที่เราได้นำมาแนะนำกัน มีหลายๆคนที่สงสัยว่าแล้วถ้าเปลี่ยนใจ ไม่อยากซื้อแล้วละจะเอาเงินจองคืนได้หรือไม่ คงต้องบอกเลยว่าในกรณีนี้ไม่ได้นั้นก็เพราะว่าเจ้าของโครงการในได้ผิดสัญญาและเจ้าของโครงการอาจจะเสียโอกาสในการขายให้กับลูกค้าคนอื่น ๆ ในช่วยเวลาที่เราทำการจองไปได้ ดังนั้นเจ้าของโครงการจะทำการยึดเงินจอง ดังนั้นท่านต้องตัดสินใจให้รอบคอบก่อนที่เราจะวางเงินจองเพื่อไม่ต้องมาเสียใจในภายหลัง….
