ทุกๆ สิ่งบนโลกใบนี้ ย่อมดำรงอยู่กับความไม่เที่ยงเป็นธรรมดาสาระ สิ่งที่เคยใหม่ก็ย่อมเก่าตามสภาวะเวลา รวมถึงสินทรัพย์อย่างอสังหาฯ ที่ต่อให้มีการปรับปรุง ซ่อมแซม แก้ไขสักเท่าใด ก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงการผุผังที่จะต้องเกิดขึ้นแน่ๆ แล้วไปได้ ซึ่งในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายทอดตลาดนั้น ได้มีการกำหนดให้คิดคำนวณในส่วนของ ‘ ค่าเสื่อมราคา ’ เอาไว้เพื่อการดังกล่าวไว้อย่างเสร็จสรรพ
อะไรคือ ค่าเสื่อมราคา
วิธีคิดค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์ จะอ้างอิงจากประมวลรัษฎากร (การประเมินราคาทรัพย์สินทางบัญชี) อันมีใจความสำคัญที่ว่า ‘การหักค่าสึกหรอและค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน ให้คำนวณหักตามระยะเวลาที่ได้ทรัพย์สินนั้น ทั้งนี้ อาคารถาวร จะมีวิธีคิดค่าเสื่อมราคาอาคาร ไม่เกินอัตราร้อยละ 5 ของมูลค่าต้นทุนต่อปี’ ทั้งนี้ เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมกับทางผู้ซื้อและผู้ขาย ที่จะได้ทราบราคาของอสังหาฯ ที่คือครองอยู่จริงๆ ว่ามีมูลค่าเหลืออยู่เท่าใด
การคำนวณค่าเสื่อมราคา
ในที่นี้ แม้จะมีรูปแบบของการคำนวณค่าเสื่อมราคาอยู่หลากหลายแนวทาง แต่วิธีที่ง่ายและไม่ซับซ้อน (ทั้งต่อผู้ขายและผู้ซื้อ) คือ วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง (Straight Line Method) ที่จะถือว่า ความเสื่อมสภาพของสินทรัพย์นั้น เกิดขึ้นในอัตราที่เท่ากันในทุกๆ ปีที่ผ่านไป ตลอดอายุการใช้งาน (โดยไม่เอาปัจจัยอื่นใดเข้ามาเกี่ยวข้อง) ซึ่งสามารถคำนวณค่าเสื่อมราคาในแต่ละปีได้ดังต่อไปนี้
ค่าเสื่อมราคา/ปี = [มูลค่าทรัพย์สิน-ราคาซาก (ถ้ามี)] / อายุการใช้งาน
หรือ
ค่าเสื่อมราคา/ปี = [มูลค่าทรัพย์สิน-ราคาซาก (ถ้ามี)] * อัตราเสื่อมราคา
ทั้งนี้ การคิดค่าเสื่อมราคานั้น สำหรับอาคารบ้านเรือนทั่วไป จะคิดค่าเสื่อมราคา สูงสุดที่ 5% ต่อปี ตามที่กำหนดไว้ในประมวลรัษฎากร (การประเมินราคาทรัพย์สินทางบัญชี) อย่างไรก็ตาม การประเมินค่าเสื่อมราคานั้น จำต้องคำนึงถึงราคาที่ดิน โดยหักออกจากการประเมินราคาซื้อขาย ก่อนนำมาคำนวณ และอัตราคำนวณค่าเสื่อมราคาในอัตรา 5% นั้น ให้ถือว่าอาคารมีอายุการใช้งาน 20 ปี
สำหรับท่านไหนที่ต้องการโปรแกรมสำหรับการประมวลผลค่าเสื่อมราคาของสินทรัพย์ และรายงานการขายสินทรัพย์ได้อย่างละเอียด สามารถโหลดได้ที่ลิงค์ด้านล่าง
ดังนั้นวิธีคิดค่าเสื่อมราคานี้ แม้จะเป็นหลักการสำหรับผู้ขายเสียเป็นส่วนใหญ่ แต่สำหรับนักลงทุนทางด้านอสังหาฯ ที่มีประสบการณ์ช่ำชอง จะคิดคำนวณค่าเสื่อมราคานี้รวมเข้ากับสมการคิดก่อนการเลือกซื้อ เพื่อให้ได้ผลลัพธ์และผลกำไรจากการลงทุนที่ดีที่สุดอีกทางหนึ่งด้วย
