เพราะอะไรนโยบายหาเสียงค่าแรงขั้นต่ำวันละ 400 บาท จึงอาจจะส่งผลกระทบมาถึง ค่าส่วนกลาง บ้าน-คอนโด เพิ่มขึ้นถึง 10% จากปัจจุบันค่าแรงขั้นต่ำวันละ 330 บาท ทำให้โครงการที่ราคาต่ำ 3-5 ล้านจ่ายวาละ 35-64 บาท/เดือน คอนโดฯต่ำ 1 แสน จ่ายตารางเมตรละ 40-45 บาท/เดือน ดังนั้นหากนโยบายขึ้นค่าแรงใหม่ปรับใช้จริง เราควรรู้ว่าเพราะอะไรค่าส่วนกลาง อาจจะขยับขึ้น 10%
ค่าแรง400บาท มีผลส่งตรงค่าส่วนกลาง บ้าน-คอนโด ขึ้น
หลังจากที่ทาง พรรคพลังประชารัฐ ที่มี พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชาเป็นผู้นำ โดยช่วงก่อนเลือกตั้งพรรคได้ทำการหาเสียงโดยการชู่ นโยบายหาเสียงค่าแรงขั้นต่ำ วันละ 400 บาท และหากอนาคตในเวลาอันใกล้นี้มีการปรับใช้นโยบายขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ จากวันละ 330 เป็น 400 บาท จะส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรงนั้นก็เพราะว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ใช้แรงงานคนในสัดส่วนสูง ตั้งแต่การก่อสร้างที่อาจจะเพิ่มถึง 21% และภาคส่วนการบริหารจัดการนิติบุคคลบ้านจัดสรร กับนิติบุคคลบ้านจัดสรรบุคคลคอนโดมิเนียม ทำให้ในปี 2562 นี้มีแนวโน้มที่การคิดค่าใช้จ่ายส่วนกลางบ้าน-คอนโดฯ ในอนาคตต้นทุนที่ต้องเสียอาจจะเพิ่มขึ้นถึง 10% หรือมากกว่านั้นก็เป็นได้
ค่าส่วนกลาง บ้านคอนโดฯ ในปี 62
ค่าส่วนกลางรายเดือน บ้านจัดสรรปี 62
- บ้านราคา 1-2 ล้านบาทจะเสียค่าส่วนกลางประมาณ 29-35 บาท/ตารางวา หากมีการปรับใช้นโยบายขึ้นค่าแรง 400บาท จะส่งผลให้ต้องเสียค่าส่วนกลางประมาณเพิ่มขึ้น 31.9-49.5 บาท/ตารางวา
- บ้านราคา 2-3 ล้านบาทจะเสียค่าส่วนกลางประมาณ 32-48 บาท/ตารางวา หากมีการปรับใช้นโยบายขึ้นค่าแรง 400บาท จะส่งผลให้ต้องเสียค่าส่วนกลางประมาณเพิ่มขึ้น 35.5-52.8 บาท/ตารางวา
- บ้านราคา 3-5 ล้านบาทจะเสียค่าส่วนกลางประมาณ 35-64 บาท/ตารางวา หากมีการปรับใช้นโยบายขึ้นค่าแรง 400บาท จะส่งผลให้ต้องเสียค่าส่วนกลางประมาณเพิ่มขึ้น 38.5-70.4 บาท/ตารางวา
- บ้านราคา 5-7.5 ล้านบาทจะเสียค่าส่วนกลางประมาณ 35-70 บาท/ตารางวา หากมีการปรับใช้นโยบายขึ้นค่าแรง 400บาท จะส่งผลให้ต้องเสียค่าส่วนกลางประมาณเพิ่มขึ้น 38.5-77 บาท/ตารางวา
- บ้านราคา 7.5-10 ล้านบาทจะเสียค่าส่วนกลางประมาณ 45-70 บาท/ตารางวา หากมีการปรับใช้นโยบายขึ้นค่าแรง 400บาท จะส่งผลให้ต้องเสียค่าส่วนกลางประมาณเพิ่มขึ้น 49.5-77 บาท/ตารางวา
- บ้านราคา 10 ล้านขึ้นไปบาทจะเสียค่าส่วนกลางประมาณ 42-200 บาท/ตารางวา หากมีการปรับใช้นโยบายขึ้นค่าแรง 400บาท จะส่งผลให้ต้องเสียค่าส่วนกลางประมาณเพิ่มขึ้น 46.2-220 บาท/ตารางวา
ค่าส่วนกลางรายเดือน คอนโดมิเนียมปี 62
คอนโดราคาไม่เกิน 5หมื่นบาทจะเสียค่าส่วนกลางประมาณ 30-38 บาท/ตารางวา หากมีการปรับใช้นโยบายขึ้นค่าแรง 400 บาท จะส่งผลให้ต้องเสียค่าส่วนกลางประมาณเพิ่มขึ้น 33-41.8 บาท/ตารางวา
คอนโดราคา 0.5-1 แสนบาทจะเสียค่าส่วนกลางประมาณ 40-45 บาท/ตารางวา หากมีการปรับใช้นโยบายขึ้นค่าแรง 400บาท จะส่งผลให้ต้องเสียค่าส่วนกลางประมาณเพิ่มขึ้น 44-49.5 บาท/ตารางวา
คอนโดราคา 1-1.5 แสนบาทจะเสียค่าส่วนกลางประมาณ 48-65 บาท/ตารางวา หากมีการปรับใช้นโยบายขึ้นค่าแรง 400บาท จะส่งผลให้ต้องเสียค่าส่วนกลางประมาณเพิ่มขึ้น 52.8-71.5 บาท/ตารางวา
คอนโดราคา 1.5-2 แสนบาทจะเสียค่าส่วนกลางประมาณ 70-75 บาท/ตารางวา หากมีการปรับใช้นโยบายขึ้นค่าแรง 400บาท จะส่งผลให้ต้องเสียค่าส่วนกลางประมาณเพิ่มขึ้น 77-82.5 บาท/ตารางวา
คอนโดราคา 2-2.5 แสนบาทจะเสียค่าส่วนกลางประมาณ 70-90 บาท/ตารางวา หากมีการปรับใช้นโยบายขึ้นค่าแรง 400บาท จะส่งผลให้ต้องเสียค่าส่วนกลางประมาณเพิ่มขึ้น 77-99 บาท/ตารางวา
คอนโดราคา 2.5 แสนขึ้นไปจะเสียค่าส่วนกลางประมาณ 100-150 บาท/ตารางวา หากมีการปรับใช้นโยบายขึ้นค่าแรง 400บาท จะส่งผลให้ต้องเสียค่าส่วนกลางประมาณเพิ่มขึ้น 110-165 บาท/ตารางวา
*นอกจากนี้อัตราจัดเก็บแต่ละโครงการจะไม่เท่ากัน ขึ้นกับหลายปัจจัย อาทิ ขนาดของโครงการ จำนวนยูนิต สิ่งอำนวยความสะดวก ราคาขาย ฯลฯ หรือผู้ประกอบการบางรายมีการกำหนดหรือระบุไว้ในสัญญาซื้อขายอย่างชัดเจนว่า ค่าส่วนกลางที่จัดเก็บครั้งแรก มีเงื่อนไขเวลาใช้เพียง 3 ปี หลังจากนั้น ปีต่อไปอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นเพื่อให้นิติบุคคลมีเงินสำหรับจัดการงบประมาณในการใช้จ่ายบริหารจัดการหลังจากโอนแล้วภายใน 3-5 ปี เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางจะเริ่มมีความจำเป็นในการบำรุงรักษา หรือซ่อมแซมหลัง 3- 5 ปีตามอายุการใช้งาน
ภาพรวมค่าใช้จ่ายค่าส่วนกลาง บ้านและคอนโด ที่นิติบุคคลต้องจ่ายภายในโครงการ
จากภาพโครงสร้างค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ของการบริหารพื้นที่ส่วนกลาง จะแบ่งออกเป็นทั้งหมด 5 ส่วนดังนี้
- ค่าใช้จ่ายสำหรับจ้างบริษัทภายนอก ได้แก่ บริษัท รปภ., แม่บ้าน, คนสวน, ประกันภัย
- ค่าซ่อมบำรุง ได้แก่ ค่าล้างสระว่ายน้ำ, ตรวจสภาพลิฟต์, ระบบประปา-ไฟฟ้า, ลอกท่อ
- ค่าสาธารณูปโภคไ ด้แก่ ค่าน้ำ, ค่าไฟ, โทรศัพท์, อินเทอร์เน็ต
- ค่าใช้จ่ายสำหรับผู้ดูแลระบบ ได้แก่ ค่าเก็บขยะ, ค่าประชุมกรรมการ, ค่าผู้ตรวจสอบบัญชี
- ค่าใช้ผู้มี ความสามารถเฉพาะทาง หรือ special project ได้แก่ คนตรวจสภาพตึก, ผู้เชี่ยวชาญซ้อมหนีไฟ ซึ่งรายจ่ายเหล่านี้มากกว่าครึ่งหนึ่งอยู่ในหมวด ค่าใช้จ่ายสำหรับจ้างบริษัทภายนอก เหตุผลเป็นเพราะมีการจ้างแรงงานคนเป็นหลัก
นอกจากนี้ หากผ่านไปแล้วในปีที่ 3-7 สัดส่วนหมวดนี้จะมากขึ้นเป็นลำดับ ตั้งแต่ 5-15% และแน่นอนว่าถ้าอายุโครงการเกิน 7 ปีขึ้นไป การบำรุงรักษาเริ่มทวีความสำคัญ ทั้งนี้ตัวแปรหลักในการคำนวณค่าส่วนกลางรายเดือน ดีเวลอปเปอร์ใช้โมเดลคำนวณจาก “พื้นที่ขาย-salable area” เป็นหลัก หรือยกตัวอย่างได้ดังนี้
โครงการบ้าน มี 40 ยูนิต เก็บค่าส่วนกลางตารางวาละ 60 บาท เท่ากับหมู่บ้าน ข ซึ่งมี 400 ยูนิต กรณีนี้เงินค่าส่วนกลางหมู่บ้าน 400 ยูนิตย่อมมีมากกว่า แต่ไม่ได้หมายความว่าเก็บแพงกว่าเหตุผลเพราะหมู่บ้าน 40 ยูนิต ใช้วิธีคำนวณจากพื้นที่ขายเป็นหลัก ทำให้อัตราจัดเก็บเทียบเท่าหมู่บ้านขนาดใหญ่ ซึ่งเหตุผลลึก ๆ ลงไปอีก หมู่บ้านเล็กมี ตัวหาร หรือจำนวนลูกบ้านในโครงการมีน้อยกว่า ทำให้เราสามารถมองภาพร่วมออกเป็น ค่าส่วนกลางขึ้นกับ พื้นที่ขาย ซึ่งหมายถึงขึ้นกับ ตัวหาร ในโครงการนั้นๆ
ราชกิจจานุเบกษา การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ราคาไม่เกินหนึ่งล้านบาท
รัฐใจดี ลดธรรมเนียม ค่าโอน บ้านและวงเงินจำนอง
