ฝันร้ายคนชั้นกลาง บ้านราคาต่ำกว่า 2 ล้านต่อจากนี้คงเป็นแค่ความฝันเท่านั้น

March 12, 2019

คนซื้อ บ้าน อยากจะได้บ้านในราคาถูก แต่คนสร้างบ้าน ทำขายให้ในราคานั้นไม่ได้ ใกล้เข้ามาทุกๆวันแล้วสำหรับ การปรับเกณฑ์สินเชื่อบ้าน-คอนโดใหม่ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะเริ่มวันที่ 1 เมษยนนี้ ทำให้ช่วงเวลาหลังจากนี้คงเป็นเวลาที่คนชั้นกลางจะได้รับผลกระทบไปแบบเต็มๆ ไม่ว่าจะ ที่ดินที่จะยิ่งแพงขึ้น บ้านก็จะต้องบังคับดาวน์ 20% เป็นอย่างน้อย และต่อจากนี้บ้านราคาต่ำ 2 ล้านในเมืองแทบจะไม่มีให้ซื้อหากันแล้ว ดังนั้นวันนี้เราไปดูปัจจัยอะไรที่จะ ทำให้วิถีคนชั้นกลางแย่ลง

ที่ดินแพงขึ้น บ้าน ขยับราคาขึ้น

จากการที่รัฐบาลมีแผนการในการสร้างรถไฟฟ้าหลากสีทำให้ พื้นที่ดินในหลายๆที่ขยับแพงขึ้นเป็นเงาตามตัว บวกกับช่วงเวลานี้เทรนด์ราคาต่ำ 2 ล้านมีแต่จะ ลดลงอีกด้วย หากเรามองย้อนไปในอดีตเมื่อ 10 ปี ก่อนนี้บ้านราคาไม่เกิน2ล้าน จะมีอยู่40% ของตลาดรวม ทำให้ก่อนช่วงเวลาที่เหล่าโครงการรถไฟฟ้าจะมา

ยังสามารถหาบ้านราคาต่ำไม่เกิน2ล้านได้แม้แต่ในทำเล ฝั่งธนบุรีหรือสุขุมวิทตอนปลาย แต่ในปัจจุบันเริ่ม มีโครงการรถไฟฟ่าเข้ามาทำให้ที่ดินขยับราคาแบบ

ก้าวกระโดด ทำให้ตอนนี้เหลือบ้านราคาต่ำกว่า2ล้าน เลือกอยู่ในตลาดแค่ 15% เท่านั้นมีแต่จะลดลง และในอนาคต การที่จะหาซื้อบ้านราคาประหยัดอยุ่จะอยู่ในพื้นที่ตามจังหวัดหรือชานปริมณฑลแทนเท่านั้น

อัตราการขาย บ้านต่ำกว่า 2 ล้านบาทในกรุงเทพฯ

ในกรุงเทพฯส่วนใหญ่ตลาดจะตกเป็นของคอนโดฯ เพราะขายได้กว่า 83% ด้านบ้านแต่ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์จะขายได้ที่ 59% จากตัวเลขจะเห็นได้ว่า

คอนโดหรือห้องชุดนั้นขายได้ดีกว่า แต่ติดปัญหาใหญ่ๆอยู่ที่การขอสินเชื่อธนาคารเพราะปัจจุบันมียอดปฏิเสธเงินกู้สูงมาก นั้นก็เพราะว่าธนาคารส่วนใหญ่

จะบังคับให้ผู้ขอกู้จะต้องวางเงินดาวน์ต่ำ 10% บวกกับอนาคตกลุ่มซื้อเพราะลงทุนปล่อยเช่าจะยิ่งเหลือน้อยลงเพราะ ทางแบงก์ชาติออกมาตรการ LTV-loan to value ที่บังคับเพิ่มเงินดาวน์20% จากการซื้อบ้านหลังที่สอง ทำให้อนาคตฐานลูกค้าซื้อลงทุนปล่อยเช่าก็จะหายไปด้วย ก็จะยิ่งตอกย้ำให้

ในอนาคตเหล่าดีเวลลอปเปอร์หลีกเลี่ยงการทำที่อยู่อาศัยต่ำ 2 ล้าน เพราะต้นทุนที่ดินแพงขึ้น แต่กลุ่มคนที่จะซื้อไม่มีเพราะติดปัญหากู้ไม่ผ่าน ทำให้เหล่าดีเวลลอปเปอร์ไปพัฒนาโครงการที่ราคาสูงเกิน 2.5 ล้านบาทขึ้นไปแทน

กู้ไม่ผ่าน กู้ยาก

ถึงแม้ว่าในเวลานี้รัฐบาลจัดทำโครงการบ้านล้านหลัง มาขาย โดยรัฐบาลบอกว่าจะต้องมีบ้านราคาต่ำกว่า 1-2 ล้านจำนวน 1 ล้านหลัง แต่หากมองไปที่ความจริงจะรู้ว่า จริงๆแล้วโครงการนี้มีบ้านอยู่แค่ 200,000 หลังเท่านั้น ที่ตอนนี้มาเข้าโครงการเท่านั้น เพราะความจริงเหล่าดีเวลลอปเปอร์ไม่มีของจะขาย คนทำบ้านราคา 1 ล้านบวกลบไม่ค่อยมีแล้ว คงต้องรอให้รัฐบาลสร้างเองแต่ก็ไม่รู้ว่าเมื่อไรจะถึงยอดที่ว่าไว้แล้วคุณภาพโครงการจะดีหรือเปล่าหากรัฐเป็นคนทำเอง

ทำให้เหล่ากลุ่มคนที่ต้องการจะซื้อบ้านจำเป็นต้องแลกกับทำเลที่อยู่ไกลออกไปจากตัวเมืองทำให้ค่าใช้จ่ายเพิ่มมากยิ่งขึ้น ต้องให้รถยนต์ส่วนตัวในการเดินทางต้องเสียค่าใช้จ่ายทำให้เพิ่มภาระในการใช้จ่ายมากยิ่งขึ้น เมื่อมาคำนวนภาระในการผ่อนแต่ละเดือนแทบที่จะจ่ายไม่พอทำให้เมื่อถึงเวลาขอกู้ส่วนใหญ่จะไม่ผ่าน ทำให้ธนาคารปล่อยกู้บ้านยากมาก

จากเหตุผลทั้งหมดที่เรายกฝาก จะให้ได้ว่าเหล่าดีเวลลอปเปอร์ ไม่กล้าจะสร้างบ้านราคาถูกเพราะ ไหนจะต้องแบกรับความเสี่ยงที่มีมาก ไม่ว่าจะเป็นที่ดินที่มีแต่ราคาจะแพงขึ้นทุกวัน ปัญหาการปรับเกณฑ์สินเชื่อบ้านใหม่ที่จะต้องวางเงินดาวน์20% ทำให้กลุ่มผู้ลงทุนเหลือน้องลง และยังต้องมาลุ้นอีกว่ากลุ่มลูกค้าจะสามารถโอนได้หรือไม่ทำให้อนาคตบ้านราคาถูกคงจะเป็นได้แค่ความฝันเท่านั้น