วันนี้ Dot Property เราขอนำเสนอ สูตรที่ทำให้การเลือก ซื้อคอนโด นั้นให้ผลตอบแทนได้คุ้มค่าและจะมากกว่า ที่ผ่านมาอย่างแน่นอน โดยเมื่อท่านอ่านบทความนี้แล้วรับลองเลยว่า จะทำให้ท่าน สามารถได้รับผลตอบแทนของการเลือกซื้อคอนโดที่คุ้มค่ามากกว่าเดิมอย่างแน่นอน
แนวทางเลือก ซื้อคอนโด ที่ได้รับผลตอบแทนที่แน่นอน 100%
ในด้านใครที่กำลังมองหาคอนโดเพื่อที่จะปล่อยเช่าหรือต้องการเพิ่มอัตราผลตอบแทนที่มากว่าเดิมนั้น โดยส่วนใหญ่นั้นจะมีสูตรที่ใช้กันบ่อยๆอยู่ 3 สูตรตามความยาก ง่ายไปเป็นลำดับ ได้แก่
1.Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนเงินปันผลจากการเล่นหุ้นยิ่งเปอร์เซ็นต์ Rental Yield ยิ่งสูงเท่ากับว่าคอนโดฯ ที่เราซื้อยิ่งมีราคาถูกมากเท่านั้น ซึ่งในความหมายก็คือคอนโดฯ มีศักยภาพหรือมีความคุ้มค่าสูงในการลงทุนนั้นเอง โดยมีสูตร คำนวนดังนี้
Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีก่อนหักค่าใช้จ่าย (หาร) ราคาอสังหาริมทรัพย์) x 100 หรือตัวอย่างคือ ถ้าเราซื้อห้องชุดราคา 3,500,000 บาท หากปล่อยเช่า แล้วได้ค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท (20,000 x 12 x 100) ÷ 3,500,000 = 6.8.00 % หลักพิจารณา ต้องได้สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อย่างน้อย 2% โดยค่าเฉลี่ยลงทุนในคอนโดฯ บริเวณกลางใจกรุงเทพฯ หรือลดจำนวนลงมาตามแนวรถไฟฟ้า ควรจะอยู่ในระดับ 5%-7% จากตัวอย่างนี้ได้ 6.8.00 % นั้นก็เท่ากับว่า คอนโดนี้ มี อัตราผลตอบแทนสูง คุ้มค่าที่จะลงทุนั้นเอง
2.Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิคิดอัตราผลตอบแทนเป็นการปรับปรุงโดยคำนึงถึงค่าใช้จ่ายรายเดือนที่พึงต้องจ่ายมาคิดด้วยหรือ ก็คือเป็นเช่าที่พึงได้รับทั้งปีหลังจากหักค่าดูแลรักษา ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายอื่นๆ นั้นเอง โดยมีสูตรดำนวนดังนี้
Net Rental Yield = (ค่าเช่าสุทธิที่พึงได้รับทั้งปี x 100) ÷ ราคาคอนโดฯ เช่น คอนโดห้องละ 3,500,000 บาท นำมาปล่อยเช่า ได้ค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท แต่เจ้าของคอนโด มีค่าใช้จ่ายต้องเสียเดือนละ1,400 บาท ดังนั้นจะได้เป็น = ((20,000 -1,400) x 12 x 100) ÷ 3,500,000 = 6.37 % หลักพิจารณา สูตรนี้คือ อย่างน้อย Net Rental Yield จะต้องไม่น้อยกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้โดยเฉลี่ย
3.Cash-on-Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิตามเกณฑ์เงินสด โดยวิธีนี้เป็นการคำนวณได้ยากที่สุด แต่ถ้าคำนวนได้นั้นถือว่าน่าเชื่อถือที่สุด โดยมีการคิดรวมถึงเรื่องการกู้ยืมเงินตั้งแต่ เงินจอง เงินดาวน์ เงินผ่อนรวมไปจนถึงค่าตกแต่ง ดังนั้นจึงทำให้วิธีนี้จึงถือได้ว่าเป็นอัตราผลตอบแทนสุทธิสุดท้ายที่ผู้ลงทุนพึงจะได้รับรู้ผลจากการเงินลงทุนที่เสียไปได้มากที่สุด โดยมีสูตรดำนวนดังนี้
Cash-on-Cash Rental Yield = ((ค่าเช่าสุทธิที่พึงได้รับทั้งปี – เงินผ่อนทั้งปี) x 100) ÷ (เงินจอง+ดาวน์+ค่าตกแต่ง) เช่น คอนโดห้องละ 3,500,000 บาท ปล่อยเช่า ได้ค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาท เจ้าของห้องเสียเดือนละ 1,400 บาท มีการตกแต่งอีก 50,000 บาท คอนโดห้องนี้เต้าของห้องกู้ยืมธนาคารมาซื้อ โดยดาวน์ 600,000 บาท และผ่อนเดือนละ 20,000 บาท ดังนั้นจะได้เป็น = ((25,000 -1,400 – 20,000) x 12 x 100) ÷ (600,000+50,000) = 6.64 % หลักพิจารณา สูตรนี้คือ อย่างน้อยควรได้%สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก
การหารายได้จากกระแสเงินสด
การหารายได้จากกระแสเงินสดหรือ เรียกง่ายๆคือ การที่เราจะปล่อย ห้องชุดเรานั้น เราก็ควรที่จะ ต้องมีเงินสดเพียงพอในการใช้จ่ายหมุนเวียน อย่างเช่นต้องมีไว้จ่ายเงินเดือนสำหรับค่าซ่อมเเซม ค่าผ่อนห้องในกรณีที่กู้ซื้อ ยิ่งถ้ามีเงินสดมากก็สภาพคล่องสูง แต่ถ้ามีเงินสดติดตัวน้อยหรือได้รายรับน้อย สุดท้ายผลตอบแทนอาจจะไม่คุ้มเสียนั้นเอง
เพิ่มเติมสำหรับใครที่จะลงทุนเลือกซื้อคอนโด ควรจะต้องรู้แน่ชัดว่าคอนโดที่เราจะเลือกลงทุนนั้น จะมีกระแสเงินสดในอนาคตเป็นอย่างไร อย่างน้อยก็วิเคาะห็ว่าอีกชัก 5 ปี คอนโดนี้จะมีน่โน้มว่าดีขึ้น หรือจะต่ำลง ตัวอย่างเช่น
คอนโด1หลัง ซื้อมาในราคา 1,000,000 บาท ดาวน์ไป 2 แสน ตกแต่ง 5 หมื่น ผ่อนธนาคารเดือนละ 5,500 บาท เก็บค่าเช่าได้เดือนละ 9,000 บาท โดยสามารถแย่งเป็นข้อๆได้ดังนี้
-1ปีแรก ห้องนี้เมื่อมีคนมาเช่าห้องครบทั้ง 12 เดือนจะได้เงินทั้งหมด 108,000 บาท แต่ความเป็นจริงมีคนเช่าแค่ 10 เดือน นั้นทำให้เสียรายได้ไป 18,000 บาท บวกเงินรายได้อื่น 10,000 บาท รวมรายได้เบื้องต้นคือ 100,000 บาท หักค่าต่างๆในแต่ละเดือน2,000 รวม1ปีเป็นเงิน 24,000 บาท จะเหลือ 76,000 บาท หักค่าผ่อนกับธนาคาร 1 ปีเป็นเงิน 66,000 บาท เมื่อนำมาหักลบกันแล้วกระแสเงินสดที่เราจะได้รับคือ 10,000 บาท
-ปีที่ 2 ห้องนี้เมื่อมีคนมาเช่าห้องครบทั้ง 12 เดือนจะได้เงินทั้งหมด 108,000 บาท และมีคนเช่าทั้ง12 เดือน ทำให้ได้รับรายได้เต็มจำนวน 108,000 บาท บวกเงินรายได้อื่น 10,000 บาท รวมรายได้เบื้องต้นคือ 109,000 บาท หักค่าต่างๆในแต่ละเดือน 2,000 รวม1ปีเป็นเงิน 24,000 บาท จะเหลือ 85,000 บาท หักค่าผ่อนกับธนาคาร 1 ปีเป็นเงิน 66,000 บาท เมื่อนำมาหักลบกันแล้วกระแสเงินสดที่เราจะได้รับคือ 19,000 บาท
-ปีที่3 ห้องนี้มีการขึ้นค่าเช่าจาก 9,000 เป็น 11,000 บาท เมื่อมีคนมาเช่าห้องครบทั้ง 12 เดือนจะได้เงินทั้งหมด 132,000 บาท แต่ความเป็นจริงมีคนเช่าแค่ 8 เดือน นั้นทำให้เสียรายได้ไป 44,000 บาท บวกเงินรายได้อื่น 13,000 บาท รวมรายได้เบื้องต้นคือ 101,000 บาท หักค่าต่างๆในแต่ละเดือน 2,000 รวม1ปีเป็นเงิน 24,000 บาท จะเหลือ 77,000 บาท หักค่าผ่อนกับธนาคาร 1 ปีเป็นเงิน 66,000 บาท เมื่อนำมาหักลบกันแล้วกระแสเงินสดที่เราจะได้รับคือ 11,000 บาท
-ปีที่4 ห้องนี้มีการขึ้นค่าเช่าจาก 9,000 เป็น 11,000 บาท เมื่อมีคนมาเช่าห้องครบทั้ง 12 เดือนจะได้เงินทั้งหมด 132,000 บาท มีคนเช่าเพิ่มเป็น 10 เดือน นั้นทำให้เสียรายได้ไป 22,000 บาท บวกเงินรายได้อื่น 14,000 บาท รวมรายได้เบื้องต้นคือ 124,000 บาท หักค่าต่างๆในแต่ละเดือน 2,000 รวม1ปีเป็นเงิน 24,000 บาท จะเหลือ 100,000 บาท หักค่าผ่อนกับธนาคาร 1 ปีเป็นเงิน 66,000 บาท เมื่อนำมาหักลบกันแล้วกระแสเงินสดที่เราจะได้รับคือ 34,000 บาท
-ปีที่5 ห้องนี้มีการขึ้นค่าเช่าจาก 9,000 เป็น 11,000 บาท เมื่อมีคนมาเช่าห้องครบทั้ง 12 เดือนจะได้เงินทั้งหมด 132,000 บาท และมีคนเช่าทั้ง12 เดือน ทำให้ได้รับรายได้เต็มจำนวน 132,000 บาท บวกเงินรายได้อื่น 14,000 บาท รวมรายได้เบื้องต้นคือ 146,000 บาท หักค่าต่างๆในแต่ละเดือน 2,000 รวม1ปีเป็นเงิน 24,000 บาท จะเหลือ 122,000 บาท หักค่าผ่อนกับธนาคาร 1 ปีเป็นเงิน 66,000 บาท เมื่อนำมาหักลบกันแล้วกระแสเงินสดที่เราจะได้รับคือ 56 ,000 บาท จากตัวอย่างนี้จะเห็นได้เลยว่า คอนโดหลังนี้เป็นคอนโดที่คุ้มค่าเพราะกระแสเงินสดที่ได้รับในอนาคต มีแต่จะยิ่งสูงขึ้นนั้นเอง
เป็นยังไงกันบ้างกับบทความที่เราได้นำมาแชร์ให้เพื่อนๆได้อ่านกัน หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับทุกท่านไม่มากก็น้อย แล้วพบกันใหม่ครั้งหน้า สวัสดี
