Rental Yield คำนวนความคุ้มค่า กับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนทุกคนเลือกที่จะลงทุนอะไรสักอย่างหนึ่ง เป้าหมายหลักที่มองไปก็คือ “ผลตอบแทน” หรือ “ํYield”  ที่จะได้รับ และในวงการอสังหาริมทรัพย์ การได้รับผบตอบแทนจาการปล่อยเช่า จะรู้จักกันดีในชื่อ Rental Yield หรือ ผลตอบแทนจากค่าเช่า ซึ่งสามารถคำนวลค่าผลตอบแทนออกมาได้ ว่าเราจะต้องปล่อยเช่าเท่าไหร่ถึงจะมีผลตอบแทนในระดับที่เรียกว่ากำไร

Rental Yield

สูตรการคำนวน Rental Yield

นักลงทุนหน้าใหม่ หรือ ใครที่กำลังคิดอยากที่จะลงทุน มองหาการลงทุนในรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ มักจะมองหาการลงทุนในรูปแบบ Passive Income รูปแบบการลงทุนที่ให้เงินมันทำงานด้วยตัวเอง และการลงทุนในรูปแบบของการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็ถือว่าเป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนชนิดนี้เช่นกัน  ที่จะให้ผลตอบแทนอย่างต่อเนื่องทุกเดือนโดยที่เราปล่อยให้มันเป็นไปตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ได้ทำไว้

และสำหรับการคำนวนหาอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า นั้นสามารถแบ่งออกเป็น 3 แบบด้วยกัน อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าเบื่องต้น, อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าสุทธิ และ อัตราผลตอบแทนการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี

 

Gross Rental Yield

คือ อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าเบื่องต้น เป็นเพียงการคำนวนแบบง่ายๆเพื่อให้ทราบผลตอบแทนในการลงทุนอย่างคร่าวๆและไม่ละเอียดนัก โดยสูตรการคำนวนเบื่องต้นจะคิดจาก (ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี ÷ ราคาอสังหา) x 100

ตัวอย่างง่ายๆที่เราจะยกมาคือ ปล่อยเช่าคอนโดราคา 2,000,000 บาท ในราคา 15,000 บาท/เดือน โดยผู้เช่าจะเช่าอยู่ตลอด 12 เดือน จึงคิดมออมาได้เป็นดังนี้

ก่อนอื่นต้องหารายได้ที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีก่อน นั่นก็คือ (15,000×12) = 180,000 บาท

สูตรการคำนวนอัตราผลตอบแทน
ในการให้เช่าเบื่องต้น
(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี ÷ ราคาอสังหา) x 100
=  [180,000 ÷ 2,000,000] x 100
=  [0.09] x 100
= 9 %

 

ดังนั้น อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าเบื่องต้น จึงอยู่ที่ 9 % ต่อปี

 

Net Rental Yield

อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าสุทธิ เป็นการคำนวนที่นำเอาค่าใช้จ่ายทั้งหมดมาคำนวนด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลาง ค่าธรรมเนียมๆต่างๆที่พึงต้องจ่ายให้กับโครงการหรือนิติบุคคล โดยสูตรการคำนวนเบื่องต้นจะคิดจาก [(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี) ÷ ราคาอสังหา] x 100

ซึ่งดูเผินๆแล้วอาจจะเหมือนกับการคำนวนเบื่องต้นมาก สิ่งที่แตกต่างเลยก็คือ จะค่าใช้จ่ายส่วนอื่นมาหักลบกับค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปีด้วย

ตัวอย่างง่ายๆที่เราจะยกมาคือ ปล่อยเช่าคอนโดราคา 2,000,000 บาท ในราคา 15,000 บาท/เดือน โดยผู้เช่าจะเช่าอยู่เพียง 10 เดือน ค่าส่วนกลาง และมีค่าส่วนกลาง 1,500 บาท/เดือน จึงคิดออมาได้เป็นดังนี้

ก่อนอื่นต้องหา ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าส่วนกลางตลอดทั้งปี

ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี (15,000×10) = 150,000 บาท

ค่าส่วนกลางตลอดทั้งปี (1,500×12) = 18,000 บาท

อัตราผลตอบแทน
ในการให้เช่าสุทธิ
[(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี) ÷ ราคาอสังหา] x 100
= [(150,000 – 18,000) ÷ 2,000,000] x 100
= [132,000 ÷ 2,000,000] x 100
= [0.066] x 100
= 6.6 %

ดังนั้นอัตราผลตอบแทนในการให้เช่าสุทธิจึงอยู่ที่ 6.6 % ต่อปี

 

Cash on Cash Rental Yield (Equity Dividend Rate)

คือ อัตราผลตอบแทนการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี เป็นการคำนวนอัตราผลตอบแทนที่คำนวนอัตราเงินสดที่ได้รับและจ่ายไปในระยะเวลา 1 ปี โดยจะอ้างอิง เงินดาวน์ เงินผ่อนจ่ายจากการกู้ซื้อเข้าไปด้วย เรียกได้ว่าค่อนข้างเป็นการคำนวนหาค่าตอบแทนที่ละเอียดที่สุด สำหรับสูตรการคำนวนเบื่องต้นจะคิดจาก [(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี – เงินผ่อนตลอดทั้งปี) ÷ (เงินดาว + เงินจอง + ตกแต่ง)] x 100

ตัวอย่าง ดาวน์บ้านราคา 2,000,000 บาท มาในราคา 200,000 บาท และเงินจอง 10,000 บาท ผ่อนบ้านกับธนาคาร 12,000 บาท ค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน และมีค่าส่วนกลาง 1,500 บาท/เดือน โดยมีค่าตกแต่งที่ 100,000 บาท

จากข้อมูลข้างต้น เราจะต้องคำนวนออกมาได้ดังนี้

ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี = 15,000 x 12 = 180,000 บาท

ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี =  1,500 x 12  = 18,000

เงินที่ใช้ผ่อนบ้านกับธนาคารตลอดทั้งปี = 12,000 x 12 = 144,000 บาท

นำไปแทนค่าในสูตรอัตราผลตอบแทนการให้เช้าจากเงินสดในรอบปี 

อัตราผลตอบแทนการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี [(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี – เงินผ่อนตลอดทั้งปี) ÷ (เงินดาว + เงินจอง + ตกแต่ง)] x 100
= [(180,000 – 18,000 – 144,000) ÷ (200,000 + 10,000 + 100,000)] x 100
= [(18,000) ÷ (310,00)] x 100
= [0.058] x 100
= 5.8 %

ดังนั้น อัตราผลตอบแทนการให้เช่าจากเงินสดในรอบปีอยู่ที่ 5.8 % ต่อปี

Rental Yield

เป็นไงบ้างกับสูตรการคำนวนหาผลตอบแทนจากค่าเช่าตั้งแต่แบบคร่าวๆจนลงถึงค่าใช้จ่ายส่วนต่างๆที่เพิ่มเข้ามา นอกจาก Rental Yield อีกคำนึงที่เราจะมักได้ยินเป็นประจำ นั่นก็คือ Capital Gain ที่เป็นผลตอบแทนหรือกำไรจากการขาย ท้ายที่สุดแล้ว Dot Property ได้แต่บอกว่า ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง โปรดใช้วิจารณญาณ หมั่นศึกษาหาความรู้อย่างถี่ถ้วนเพื่อลดความเสี่ยงนั้น

สนใจข้อมูลข่าวสารเด่นๆ คอนเทนท์ร้อน ที่เรานำมาเสิร์ฟให้คุณผู้อ่านในทุกๆวันจาก Dotproperty คลิ๊ก