นักลงทุนทุกคนเลือกที่จะลงทุนอะไรสักอย่างหนึ่ง เป้าหมายหลักที่มองไปก็คือ “ผลตอบแทน” หรือ “ํYield” ที่จะได้รับ และในวงการอสังหาริมทรัพย์ การได้รับผบตอบแทนจาการปล่อยเช่า จะรู้จักกันดีในชื่อ Rental Yield หรือ ผลตอบแทนจากค่าเช่า ซึ่งสามารถคำนวลค่าผลตอบแทนออกมาได้ ว่าเราจะต้องปล่อยเช่าเท่าไหร่ถึงจะมีผลตอบแทนในระดับที่เรียกว่ากำไร
สูตรการคำนวน Rental Yield
นักลงทุนหน้าใหม่ หรือ ใครที่กำลังคิดอยากที่จะลงทุน มองหาการลงทุนในรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ มักจะมองหาการลงทุนในรูปแบบ Passive Income รูปแบบการลงทุนที่ให้เงินมันทำงานด้วยตัวเอง และการลงทุนในรูปแบบของการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็ถือว่าเป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนชนิดนี้เช่นกัน ที่จะให้ผลตอบแทนอย่างต่อเนื่องทุกเดือนโดยที่เราปล่อยให้มันเป็นไปตามเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ได้ทำไว้
และสำหรับการคำนวนหาอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า นั้นสามารถแบ่งออกเป็น 3 แบบด้วยกัน อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าเบื่องต้น, อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าสุทธิ และ อัตราผลตอบแทนการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี
Gross Rental Yield
คือ อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าเบื่องต้น เป็นเพียงการคำนวนแบบง่ายๆเพื่อให้ทราบผลตอบแทนในการลงทุนอย่างคร่าวๆและไม่ละเอียดนัก โดยสูตรการคำนวนเบื่องต้นจะคิดจาก (ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี ÷ ราคาอสังหา) x 100
ตัวอย่างง่ายๆที่เราจะยกมาคือ ปล่อยเช่าคอนโดราคา 2,000,000 บาท ในราคา 15,000 บาท/เดือน โดยผู้เช่าจะเช่าอยู่ตลอด 12 เดือน จึงคิดมออมาได้เป็นดังนี้
ก่อนอื่นต้องหารายได้ที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีก่อน นั่นก็คือ (15,000×12) = 180,000 บาท
| สูตรการคำนวนอัตราผลตอบแทน ในการให้เช่าเบื่องต้น |
(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี ÷ ราคาอสังหา) x 100 = [180,000 ÷ 2,000,000] x 100 = [0.09] x 100 = 9 % |
ดังนั้น อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าเบื่องต้น จึงอยู่ที่ 9 % ต่อปี
Net Rental Yield
อัตราผลตอบแทนในการให้เช่าสุทธิ เป็นการคำนวนที่นำเอาค่าใช้จ่ายทั้งหมดมาคำนวนด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าส่วนกลาง ค่าธรรมเนียมๆต่างๆที่พึงต้องจ่ายให้กับโครงการหรือนิติบุคคล โดยสูตรการคำนวนเบื่องต้นจะคิดจาก [(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี) ÷ ราคาอสังหา] x 100
ซึ่งดูเผินๆแล้วอาจจะเหมือนกับการคำนวนเบื่องต้นมาก สิ่งที่แตกต่างเลยก็คือ จะค่าใช้จ่ายส่วนอื่นมาหักลบกับค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปีด้วย
ตัวอย่างง่ายๆที่เราจะยกมาคือ ปล่อยเช่าคอนโดราคา 2,000,000 บาท ในราคา 15,000 บาท/เดือน โดยผู้เช่าจะเช่าอยู่เพียง 10 เดือน ค่าส่วนกลาง และมีค่าส่วนกลาง 1,500 บาท/เดือน จึงคิดออมาได้เป็นดังนี้
ก่อนอื่นต้องหา ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าส่วนกลางตลอดทั้งปี
ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี (15,000×10) = 150,000 บาท
ค่าส่วนกลางตลอดทั้งปี (1,500×12) = 18,000 บาท
| อัตราผลตอบแทน ในการให้เช่าสุทธิ |
[(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี) ÷ ราคาอสังหา] x 100 = [(150,000 – 18,000) ÷ 2,000,000] x 100 = [132,000 ÷ 2,000,000] x 100 = [0.066] x 100 = 6.6 % |
ดังนั้นอัตราผลตอบแทนในการให้เช่าสุทธิจึงอยู่ที่ 6.6 % ต่อปี
Cash on Cash Rental Yield (Equity Dividend Rate)
คือ อัตราผลตอบแทนการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี เป็นการคำนวนอัตราผลตอบแทนที่คำนวนอัตราเงินสดที่ได้รับและจ่ายไปในระยะเวลา 1 ปี โดยจะอ้างอิง เงินดาวน์ เงินผ่อนจ่ายจากการกู้ซื้อเข้าไปด้วย เรียกได้ว่าค่อนข้างเป็นการคำนวนหาค่าตอบแทนที่ละเอียดที่สุด สำหรับสูตรการคำนวนเบื่องต้นจะคิดจาก [(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี – เงินผ่อนตลอดทั้งปี) ÷ (เงินดาว + เงินจอง + ตกแต่ง)] x 100
ตัวอย่าง ดาวน์บ้านราคา 2,000,000 บาท มาในราคา 200,000 บาท และเงินจอง 10,000 บาท ผ่อนบ้านกับธนาคาร 12,000 บาท ค่าเช่า 15,000 บาท/เดือน และมีค่าส่วนกลาง 1,500 บาท/เดือน โดยมีค่าตกแต่งที่ 100,000 บาท
จากข้อมูลข้างต้น เราจะต้องคำนวนออกมาได้ดังนี้
ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี = 15,000 x 12 = 180,000 บาท
ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี = 1,500 x 12 = 18,000
เงินที่ใช้ผ่อนบ้านกับธนาคารตลอดทั้งปี = 12,000 x 12 = 144,000 บาท
นำไปแทนค่าในสูตรอัตราผลตอบแทนการให้เช้าจากเงินสดในรอบปี
| อัตราผลตอบแทนการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี | [(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี – ค่าใช้จ่ายตลอดทั้งปี – เงินผ่อนตลอดทั้งปี) ÷ (เงินดาว + เงินจอง + ตกแต่ง)] x 100 = [(180,000 – 18,000 – 144,000) ÷ (200,000 + 10,000 + 100,000)] x 100 = [(18,000) ÷ (310,00)] x 100 = [0.058] x 100 = 5.8 % |
ดังนั้น อัตราผลตอบแทนการให้เช่าจากเงินสดในรอบปีอยู่ที่ 5.8 % ต่อปี
เป็นไงบ้างกับสูตรการคำนวนหาผลตอบแทนจากค่าเช่าตั้งแต่แบบคร่าวๆจนลงถึงค่าใช้จ่ายส่วนต่างๆที่เพิ่มเข้ามา นอกจาก Rental Yield อีกคำนึงที่เราจะมักได้ยินเป็นประจำ นั่นก็คือ Capital Gain ที่เป็นผลตอบแทนหรือกำไรจากการขาย ท้ายที่สุดแล้ว Dot Property ได้แต่บอกว่า ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง โปรดใช้วิจารณญาณ หมั่นศึกษาหาความรู้อย่างถี่ถ้วนเพื่อลดความเสี่ยงนั้น
