สวัสดีค่ะ ในโลกแห่งการ ลงทุนอสังหา ฯ นั้น ว่ากันว่ากำแพงแรกเริ่มสำหรับผู้เริ่มต้นอย่างการ ‘ไม่มีเงินลงทุน’ น่าจะเป็นสิ่งที่ได้ยินอยู่บ่อยครั้ง ก็แน่ล่ะ ราคาของอสังหาฯ แต่ละอย่างมันน้อยๆ เสียที่ไหน จนใครต่อใครอาจจะถอดใจ คิดว่าเรื่องเหล่านี้ มันคงเป็นของคนร่ำรวยมีเงิน หรือมีพื้นฐานดีเสียมากกว่าแต่ขอให้หยุดความคิดเหล่านี้เอาไว้ก่อน เพราะถ้าได้ลองอ่านแนวคิดของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับโลกที่มีชื่อเสียง จะพบว่าพวกเขามีสิ่งหนึ่งที่กล่าวถึงอยู่เสมอนั่นคือ แนวคิดการลงทุนบบ Leverage ที่เป็นอุปกรณ์สำคัญที่ช่วยต่อยอดให้พวกเขาเหล่านั้นสามารถโลดแล่นในตลาดอสังหาฯ ได้อย่างไม่ใช่แค่มั่นคง แต่ก้าวกระโดดทวีคูณขึ้นเป็นเท่าตัวและเชื่อเถอะว่า การทบทวีนี้ เป็นสิ่งที่ผู้สนใจการลงทุนด้านอสังหาฯ ควรทำความเข้าใจเสียแต่เนิ่นๆ เพื่อความสะดวกทางการลงทุนอย่างไม่อาจประเมินได้ โดยวันนี้เราจะพาท่านผู้อ่านไปเจาะให้รู้ลึกกันเลยค่ะ เพื่อไม่เป็นการเสียเวลาเราไปชมกันเลยค่ะ
เริ่มต้น ลงทุนอสังหา ฯ ด้วยพลังของคนอื่น
ในเบื้องต้นในทางปฏิบัติของแวดวงอสังหาริมทรัพย์นั้น คือหนทางในการลดค่าใช้จ่ายของผู้ลงทุนในแง่มุมต่างๆ ให้น้อยที่สุดเท่าที่จะสามารถทำได้ ไม่ว่าจะด้วยทรัพย์สิน เวลา แรงงาน จนถึงความรู้ นั่นเพราะไม่มีใครที่สามารถจัดการกับทุกสิ่งทุกอย่างได้ด้วยตนเองเพียงลำพังโดยเฉพาะแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ที่ทุกสิ่งมีความยืดหยุ่น ซับซ้อน และมากมูลค่าดังที่กล่าวไปก่อนหน้า
การลงทุนที่ไม่ต้องลงทุน
โดยหลักการของ Leverageหรือแปลง่ายๆว่า คานงัด ในทางด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกล่าวถึงมากที่สุด แน่นอนว่าย่อมเป็นหลักของ Leverage of Money หรือ ‘การลงทุนที่ไม่ต้องลงทุน’ ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่นักอสังหาฯ ชั้นเซียนต่างต้องทำความเข้าใจให้ขาด เพื่อความคล่องตัวในด้านการลงทุน เช่น ถ้าคุณเจอที่ดินราคา 1000000 บาท การขอกู้ยืมจากทางธนาคาร ในราคาประเมิน 90% ที่ 900000 บาท (ซึ่งเป็นราคาประเมินมาตรฐานของธนาคารพาณิชย์โดยทั่วไป) และออกเงินของตัวเองอีกในส่วนที่เหลืออีก 100000 บาท ซึ่งเมื่อหักลบกลบหนี้ค่าผ่อนดอกเบี้ยกับทางธนาคาร และค่าเช่าที่ดิน (หรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ) คุณสามารถสร้างผลกำไรให้เป็น Positive Cash Flow ได้อย่างไม่ยากเย็น เรียกว่าไม่ต้องออกเงินเต็มจำนวน และไม่ต้องใช้เงินของตัวเองในการลงทุนเลยก็ว่าได้
อนึ่ง การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ได้มีข้อกำหนดหรือข้อห้ามไม่ให้ลงทุนด้วยเงินสดเต็มจำนวน แต่การลงทุนด้วยหลัก Leverage of Money นั้น มีข้อได้เปรียบที่น่าสนใจอยู่มากมาย รวมถึงมีความยืดหยุ่นต่อการจัดการด้านการเงินต่างๆ เช่น การหักลดหย่อนภาษีท้ายปี การมองหาโอกาสทางการลงทุนใหม่ๆ หรือการจัดการรีไฟแนนซ์ใหม่เพื่อเพิ่มความได้เปรียบและผลกำไรให้มากยิ่งขึ้นแต่ในทางหนึ่ง นักลงทุนอสังหาฯ ระดับโลกเองต่างก็ย้ำอยู่เสมอว่า การลงทุนด้วย Leverage of Money นั้น มีข้อพึงระวังเอาไว้อยู่หลายประการด้วยกัน เพราะขึ้นชื่อว่า ‘คานงัด’ แล้วนั้น มันมีโอกาสสูงที่จะมีอาการ ‘ดีดกลับ’ จนหน้าหงายเอาได้ง่ายๆ
จดจำให้ขึ้นใจ ว่าห้ามขาด
จากกรณีศึกษาที่ได้ยกมาในตอนที่แล้ว ที่คุณค้นพบอสังหาริมทรัพย์สักชิ้นหนึ่ง ราคางามน่าคบหาที่ 1000000 บาทถ้วน (ตัวเลขสมมติ…) และคุณสามารถขอกู้จากธนาคารพาณิชย์ในวงเงิน 90% ของราคาประเมิน เหลือเพียง 10% ที่ต้องลงไป ถือได้ว่าเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า ใช้ต้นทุนต่ำ และดูมีประสิทธิภาพดีกว่าการจ่ายเงินสดลงไปในคราวเดียวแต่ผลกำไรที่จะเกิดขึ้นนั้น อยู่ในขอบเขตที่คุณสามารถจัดการกับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ให้เกิดการงอกเงยเป็นตัวเงินที่สามารถชดเชยกับดอกเบี้ยสินเชื่อที่ขอยื่นกู้มาได้ ‘ทุกเดือน’ (เพราะนั่นคือ Fix Cost ที่คุณจะต้องเจอแน่ๆ) ไม่นับรวมกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ จิปาถะตามระยะเวลา (ค่าซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายรายเดือน จนถึงค่าใช้จ่ายในช่วงเวลาที่ไม่มีรายได้เข้ามา)
กล่าวโดยสรุป คุณต้องมั่นใจว่า Positive Cash Flow หรือกระแสเงินสดที่เข้ามา จะต้องมีความต่อเนื่องที่มากพอ เพราะถ้าช่วงไหนที่เกิดเหตุไม่คาดฝัน กระแสเงินสดเกิดอาการติดลบ คานดีดงัดหรือ Leverage of Money ที่กล่าวไป จะกลายเป็นภาระที่ดึงเงินออกจากกระเป๋าของคุณอย่าง … ‘ทบทวี และต่อเนื่อง’ ในทันที (หมายเหตุ: รายได้ที่เข้ามาตลอดไม่มีขาด คือสภาวะอุดมคติ ซึ่งถ้าใครมีได้ก็นับว่าโชคดี แต่โลกนี้มันเคยมีอะไรที่แน่นอนแบบนั้นตลอดด้วย
ทางเลือกสำหรับการต่อยอดในการลงทุน
อนึ่ง ที่กล่าวไปในทั้งหมด คือหนทาง Leverage ของการใช้เงินคนอื่นเพื่อต่อยอดในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากธนาคารพาณิชย์ แต่ก็เป็นเพียงหนึ่งในหนทางที่สามารถทำได้ ซึ่งในแง่นี้ มันไม่ได้มีข้อจำกัดว่าคุณจะหาเงินทุนดังกล่าวมาจากที่ใด เป็นเพียงทางเลือกที่เป็นที่นิยมโดยกว้างขวาง (เพราะสินเชื่อบ้านและที่อยู่อาศัยนั้นมีอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับเงินกู้หรือสินเชื่อประเภทอื่นๆ…) แต่หนทางอื่นที่นิยมใช้สำหรับผู้ลงทุนรายใหญ่ก็มีให้เห็นกันอยู่บ่อยครั้ง เช่น การเปิดระดมทุน (Crowdfunding), การหาแหล่งลงทุนร่วม (Venture Capital) หรือการออกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Trust Fund) ทั้งนี้ ก็ต้องขึ้นกับความสะดวกและสภาวะของผู้ลงทุนเป็นสำคัญ
ทั้งหมดนี้ เป็นเพียงแนวทางโดยสังเขปของหลักการ Leverage ทางการเงินเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแม้ว่าจะมีความสลับซับซ้อน และมีความเสี่ยง (มีอะไรที่ไม่มีความเสี่ยงบ้าง?) แต่ถ้าใช้ได้ถูกต้องเหมาะสม มันจะทำหน้าที่เป็นคานส่งให้คุณขึ้นไปเล่นในเวทีระดับที่สูงขึ้น เปิดความเป็นไปได้ใหม่ๆ ทางอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างคาดไม่ถึงเลยทีเดียว
ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …
ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่
