เป็นการ ประเมินราคาบ้าน และที่ดินที่จะนำมาปล่อยเช่าต่อ นิยมใช้กันมากใน บ้าน แฟลต อาพาร์ตเมนต์ และหอพัก นอกจากนี้ยังสามารถนำมาประเมินหาค่าเช่าได้อีกด้วย เพื่อช่วยกำหนดราคาให้เหมาะกับสภาพตลาดได้เป็นอย่างดี
แนวคิดการ ประเมินราคาบ้าน และที่ดินโดยคิดจากรายได้
มูลค่าของบ้านและที่ดินนั้นสามารถสร้างรายได้ในรูปค่าเช่า นอกจากนี้ยังนิยมการประเมินราคาเพื่อจำนองอีกด้วยโดยวิธีนี้จะเน้นรายได้สิทธิที่จะเกิดขึ้นในอนาคต การที่จะแปลงค่าเช่าให้กลายเป็นมูลค่า ในปัจจุบันการประเมินแบบนี้ มีอยู่ 2 วิธี คือ
การประเมินโดยวิธี Income Capitalization
คือการหาค่าเช่าที่ได้รับทั้งหมดในอนาคต นำมาแปลงเป็นมูลค่าปัจจุบัน วิธีนี้จะใช้กับบ้านเช่าโดยเฉพาะ และยังสามารถประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้อีกด้วย เช่น อพาร์ตเมนต์ การประเมินคารวิธีนี้จะเน้นการแปลงมูลค่าในอนาคตให้กลายเป็นมูลค่าปัจจุบันของบ้านและที่ดินที่จะนำมาใช้เช่า และเราจะมีการคำนวนปิดท้ายนะครับ
Ex.อพาร์คเมนต์แห่งหนึ่ง มีจำนวนห้อง 30 ห้องมีรายได้สุทธิอยู่ที่ปีบะ 950,000 บาท ถ้าต้องการผลตอบแทนที่ 8 % อพาร์ตเมนต์นี้ควรจะมีมูลค่าเท่าไหร่
สูตร ราคาประเมิน = NOI/R
โดย NOI คือ รายได้สุทธิจากการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์
R คือ อัตราผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุน
แทนค่า ราคาประเมิน = 950,000/0.08 = 11,875,000 บาท
นั่นคือมูลค่าของอพาร์ตเมนต์ทั้งหลัง
ถ้าจะคำนวนหารายได้สทุธิรายปี หรือ NOI ของแฟลตแห่งหนึ่ง มีจำนวน 10 ห้องค่าเช่าของแต่ละเดือนถูกกำหนดไว้ที่ 15,000 บาท คำนวนรายได้สุทธิรายปีจาการปล่อยเช่า หรือ NOI
- ค่าเช่ารวม = 15,000 บาท x 10 ห้อง x 12 เดือน = 1,800,000 บาท
- บวกรายได้อื่นๆ = 120,000 บาท
- หักค่าเช่าจากห้องว่าง หรือเก็บเงินไม่ได้ = 90,000 บาท
- รายได้รวมจากค่าเช่าจริง = 1,930,000 บาท
หักรายจ่ายจากการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายคงที่ - ภาษี = 60,000 บาท
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ = 45,000 บาท
- ค่านำ,ค่าไฟ = 20,000 บาท
- ค่าธรรมเนียมต่างๆ = 7,000 บาท
- ค่าซ่อมบำรุง = 105,000 บาท
- ค่าเห็บขยะ = 20,000 บาท
- เงินสำรอง = 70,000 บาท
- ค่าธรรมเนียมการจัดการ = 110,000 บาท
รวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด = 437,000 บาท
รายได้สุทธิจากการปล่อเช่า = 1,493,000 บาท
ทุกครั้งที่คิดการคำนวนหารายได้สุทธิจากการปล่อยเช่านั้นจะต้องคำนวนค่าใช้จ่ายรวมแล้วทุกอย่าง โดยปกติแล้วผู้ขายจะประเมินรายรับสูงเกินกว่าความเป็นจริงและจะประมาณรายจ่ายน้อยกว่าความเป็นจริงจึกทำให้ตัวเลข NOI บิดเบือนจากความเป็นจริงนั้นเอง
อีกข้อที่สำคัญคือ ข้อมูลผลตอบแทนจากการลงทุน เราไม่รู้เลยว่าผลตอบแทนนั้นมาจากไหน ด้วยเหตุนี้เองจึงข้อมีความรอบคอบอย่างมากกับการหาผลตอบแทนในการลงทุน ก่อนที่จะเลือกอัตราผลตอบแทนที่หน้าพอใจและสอดคล้องกันความเป็นจริงมากที่สุด วิธีการหาผลตอบแทนจะมีอยู่ 2 วิธี คือ
- สำรวจผลตอบแทนในอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในพื้นที่ใกล้เคียง
- กำหนดผลตอบแทนขึ้นมาเองโดยจะไม่ให้น้อยกว่าผลตอบแทนเงินฝากของธนาคาร
การกำหนดผลตอบแทนที่ตายตัวนั้นจะไม่แน่นอนถ้าเมื่อเรากำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุนสูงเท่าไหร่จะมีผลทำให้ราคาประเมินบ้านและที่ดินต่ำลงไปเท่านั้น ในทางกลับกันถ้าเรากำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุนต่ำเท่าไหร่จะมีผลทำให้ราคาประเมินบ้านและที่ดินสูง
การประเมินด้วยวิธีใช้ตัวคูณค่าเช่า
ค่าเช่าของแต่ละที่จะมีลักษณะเฉพาะของตัวเอง โดยเราต้องสำรวจค่าเช้าของบ้านและที่ดินแถวๆนั้นโดยทั่วและเก็บข้อมูลคือ ราคาขาย กับราคาเช่ารายเดือนจากนั้นนำมาคำนวนหาตัวคูณค่าเช่าของบ้านแต่ละหลัง เมื่อได้มาแล้วก็จะนำมาประเมินราคาในบ้านบริเวณเดียวกัน และยังสามารถกำหนดค่าเช่าของบ้านและที่ดินบริเวณนั้นได้อีกด้วย
Ex.สำรวจบ้านในบริเวณหนึ่งซึ่งติดประกาศทั้งขายแล้วให้เช่าในกรุมเทพฯ ได้รวบรวมข้อมูลมาดังนี้
- บ้านหลังที่ 1 ให้เช่าเดือนละ 4,000 บาท ขายในราคา 1,100,000 บาท
- บ้านหลังที่ 2 ให้เช่าเดือนละ 5,500 บาท ขายในราคา 1,250,000 บาท
- บ้านหลังที่ 3 ให้เช่าเดือนละ 7,000 บาท ขายในราคา 1,400,000 บาท
จากนั้นนำมาหาตัวคูณค่าเช่า โดยให้เอาราคาขายตั้งหารด้วยราคาเช่าต่อเดือน จะได้ข้อมูลดังนี้
- บ้านหลังที่ 1 จะได้ตัวคูณค่าเช่า = 275.00
- บ้านหลังที่ 2 จะได้ตัวคูณค่าเช่า = 227.27
- บ้านหลังที่ 3 จะได้ตัวคูณค่าเช่า = 200.00
ถ้าอยากจะทราบราคาขายของบ้านบริเวณนั้น โดยให้ค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาทจะหาได้จากการนำตัวคูณค่าเช่ามาคูณกับราคาค่าเช่ารายเดือนที่เรากำหนด
- บ้านหลังที่ 1 จะได้มูลค่าของบ้าน ที่ควรจะเป็น = 1,357,000
- บ้านหลังที่ 2 จะได้มูลค่าของบ้าน ที่ควรจะเป็น = 1,136,350
- บ้านหลังที่ 3 จะได้มูลค่าของบ้าน ที่ควรจะเป็น = 1,000,000
จากการหาข้อมูลข้างต้นนี้จะได้ราคาบ้านที่อยู่ในช่วง 1,000,000 ถึง 1,357,000 บาท
ถ้าต้องการหาค่าเช่าจะหาโดยการนำราคาบ้านมาหารด้วยตัวคูณค่าเช่า
Ex.เราไปสำรวจราคาบ้านมา 3 หลัง ได้ราคาดัวนี้ (กำหนดให้ตัวคูณค่าเช่าอยู่ที่ 250)
- บ้านหลังแรกราคาขาย 5,000,000 บาท
ราคาเช่า = 5,000,000/250 = 20,000 บาท - บ้านหลังที่สองราคาขาย 7,000,000 บาท
ราคาเช่า = 7,000,000/250 = 28,000 บาท - บ้านหลังที่สามราคาขาย 4,600,000 บาท
ราคาเช่า = 4,600,000/250 = 18,400 บาท
นี่คือราคาเช่าต่อเดือนที่ควรจะเป็น ซึ่งราค่าเช่าจะอยู่ในช่วง 18,400 ถึง 28,000 บาท
จุดอ่อนที่พึงระวังของวิธีคิดจากรายได้ ข้อหลักๆจะมีอยู่ 2 ข้อ คือ
- การประเมินราคาจากรายได้นั้นต้องขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้ง ความสุขสบายและอื่นๆที่มีผลต่อมูลค่า
- การกำหนดรายได้ในอนาคตจะเป็นไปได้ยากเพราะมันขึ้นอยู่กับเหตุการณ์ต่างๆ
ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …
ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่
