วิธีคำนวณภาษี และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนอสังหา ฯ

การลงทุนทุกอย่างก็ต้องมีรายจ่ายใช่ใหมครับ? หนึ่งในค่าใช้จ่ายก็คือ ค่าธรรมเนียมและภาษีนั้นเอง การมีความรู้ในเรื่อง วิธีคำนวณภาษี และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนอสังหา ฯ นั้น จะสามารถช่วยคุณให้วางแผนการลงทุนได้ง่ายขึ้นไปอีก

วิธีคำนวณภาษี และค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์

เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์นั้นสามารถทำรายได้ได้มหาศาล ทำให้รัฐบาลทุกยุคทุกสมัยพุ่งเป๋ามาที่การเก็บค่าธรรมเนียม อากรและภาษีหลายๆแบบด้วยกัน สามารถจำแนกได้ 2 แบบ คือ

1.ค่าธรรมเนียมและภาษีในธุรกรรมทั่วไป ประกอบไปด้วย ค่าคำขอ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอาการแสตมป์ เป็นต้น ภาษีเหล่านี้เก็นได้จากการขาย การให้มรดก การเช่า และการจำนอก ธุระกรรมอสังหาริมทรัพย์บางประเภทจะได้รับการยกเว้นภาษีและค่าธรรมเนียมมีอะไรบ้างไปชมตารางกันเลยครับ

2.ภาษีเกี่ยวเนื่องกับการถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องเสียให้ราชการบริหารส่วนท้องถิ่น เช่น ภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีที่ดินและโรงเรือน จะมีการเก็บภาษีในอัตราที่ค่อนข้างสูง โดยเฉพาะการทำธระกรรมเกี่ยวกับการให้เช่า

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน

จัดเป็นรายจ่ายในการลงทุน นอกจากจะมีการเก็บค่าธรรมเนียมทุกธุรกรรมของอสังหาริมทรัพย์แล้ว อัตรากาจัดเก็บก็ค่อนข้างสูง ปัจจุบันทางราชการได้มีการจัดเก็บค่าธรรมเนียม ดังนี้

• ขาย คิดร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ เศษคิดเป็นร้อย
• ให้ คิดร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าเป็นการให้ระหว่างผู้สืบสาเลือด คือ พ่อแม่ลูก หรือคู่สมรส จะคิดร้อยละ 0.5 ของราคาประเมินทุนทรัพย์
• มรดก คิดร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าเป็นการโอนระหว่างผู้สืบสาเลือด คือ พ่อแม่ลูก หรือคู่สมรส จะคิดร้อยละ 0.5 ของราคาประเมินทุนทรัพย์
• จำนองหรือบุริมสิทธิ คิดร้อยละ 1 ของวงเงินจำนองหรือบุริมสิทธิ แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ถ้าเป็นการจำนองหรือบุริมสิทธิสำหรับสินเชื่อเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่รัฐกำหนด จะคิดร้อยละ 0.5 แต่ไม่เกิน 100,000 บาท

ค่าอากรแสตมป์

โดยจะมีบทบาทเฉพาะในธุรกรรมการขายและการเช่า ปัจจุบันมีอัตราการจัดเก็บดังนี้

• ขาย คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขาย โดยทุกๆ 200 บาท หรือเศษของ 200 เสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท
• ให้ ไม่เสียค่าอากรแสตมป์
• มรดก ไม่เสียค่าอากรแสตมป์
• จำนองหรือบุริมสิทธิ กรณีจำนองเพื่อกู้ยืมหรือเบิกเงินเกินบัญชีจากธนาคาร ทุกๆ 2,000 บาท เสียค่าอาการแสตมป์ 1 บาท แต่ไม่เกิน 10,000 สักษณะตราสาร 5
• การเช่า คิดจากค่าเช่าตลอดเวลาที่เช่าหรือเงินกินเปล่า หรือทั้ง 2 อย่างรวมกันตลอกอายุการเช่า ทุกๆ 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 เสียค่าอาการแสตมป์ 1 บาท สักษณะตราสาร 1

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ถ้าคนที่ไม่รู้ภาษีธุระกิจเฉพาะนั้นไม่ได้เป็นภาษีเฉพาะของคนทำบ้านจัดสรรเท่านั้นนะครับ คนธรรมดาอย่าพวกเราถ้าไม่ระมัดระวังอาจจะต้องเสียภาษีในส่วนนี้ไปด้วยนะครับ หลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเสียภาษีเฉพาะ ที่ควรรู้มีดังนี้

1.คำว่า ขาย ในความหมายของภาษีธุรกิจเฉพาะ หมายความรวมถึง สัญญาจะขาย ฝากขาย แลกเปลี่ยน ให้ ให้เช่าซื้อหรือโอน ไม่ว่าจะได้ผลตอบแทนหรือไม่ก็ตาม

2.การขายอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแล้วจะเป็นการขายทางการต้าหรือหาผลกำไรจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ มีดังนี้

• การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ที่ได้รับอนุญาตในการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายที่ดิน
• การขายห้องชุดตามกฎหมายอาคารชุด
• การขายอาคารและที่ดินทั้งหมด
• ถ้าไม่เข้าข่ายทั้ง 3 ข้อข้างบนเลย กรณีมีการแบ่งขาย จะมีการจัดทำถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภคอื่นๆให้
• การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ขายเพื่อประกอบกิจการเฉพาะของนิติบุคคล ตามมาตรา 77/1 แห่งประมวลรัษฎากร

3.การจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็คือ

• การขายที่ไม่อยู่ในหลักข้อ 2 และจดทะเบียนเกิน 5 ปี
• การขายหรือถูกเวนคือตามกฎหมาย
• การขายที่ได้มาจากมรดก
• การขายที่อยู่อาศัยที่มีชื่อผู้ขายอยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี กรณีที่เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกำหนดเวลาการจดทะเบียนขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะคือ 5 ปี
• การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีค่าตอบแทนให้ลูก
• การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นมรดกกับลูกหลาน
• การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้กับภาครัฐ ตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัฐโดยไม่มีค่าตอบแทน
• การแลกเปลี่ยนกรรมสิทธิ์กับทางราชการตามมาตรา 2 แห่งประมวลรัฐโดยไม่มีค่าตอบแทน

4.สำหรับผู้ที่ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ตามราคาทุน

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ภาษีตัวนี้จะมีส่วนสำคัญอย่างมากในการลงทุนอสังหาริมทัพย์ เมื่อมีการขายอสังหาริทรัพย์ทุกครั้ง ก็จะต้องจ่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา การเสียภาษีจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีอยู่ 2 กรณี ซึ่งแต่ละกรณีก็จะเสียภาษีที่ต่างกันออกไปนั้นคือ กรณีแรกคือการขายกรรมสิทธิ์ที่ได้มาจากมรดก กรณีที่สองคือการขายกรรมสิทธิ์ที่ได้มาจากการซื้อจากเจ้าของเก่า สำหรับข้อควรรู้เกี่ยวกับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์จะมีดังนี้นะครับ

1.เงินที่ได้จากการขายและโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ดังต่อไปนี้จะไม่ต้องเสียเงินภาษีส่วนบุคคลธรรมดา

• เงินที่ได้จากขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับจากมรดกหรือได้มาโดยเสน่หาที่อยู่นอกเขต กทม เทศบาล สุขาภิบาล เมืองพัทยาหรือเขตปกครองอื่นๆที่มีการตั้งกฎหมายเฉพาะ เงินที่ได้จากการขายส่วนที่ไม่เกิน 200,000 บาทตลอดปีภาษีนั้น
• เงินที่ได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกด้วยกฎหมายของตนโดยไม่มีค่าตอบแทน ลูกบุณธรรมไม่ได้รับสิทธินี้นะครับ
• เงินค่าทนแทนจากการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

2.กรณีที่เป็นบุคคลธรรมดา ห้าหุ้นส่วนสามัญ คณะบุคคลที่มิใช่ที่ไม่ใช่นิติบุคคลหรือมรดกยังไม่ถูกแบ่งเป็นผู้ขายหรือผู้โอนจะต้องเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามราคาทุนในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียม ดังต่อไปนี้

• การขายหรือโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับมาจากมรดกหรือได้รับโดยเสน่หา ให้หักค่าใช้จ่ายร้อยละ 5 ของเงินที่ได้หลังจากหักแล้วส่วนที่เหลือจะเป็นเงินสุทธิ หารด้วยปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ แล้วให้คำนวนภาษีตามอัตรภาษีเงินได้แล้วคูณด้วจำนวนปีที่ถือครอง นี่คือเงินภาษี กรณีที่ขายหรือโอนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกเขต กทม เทศบาล สุขาภิบาล เมืองพัทยาหรือเขตปกครองอื่นๆที่มีการตั้งกฎหมายเฉพาะ เงินที่ได้จากการขายส่วนที่ไม่เกิน 200,000 บาทตลอดปีภาษีนั้น
• การขายหรือโอนอสังหาริมทรัพย์นอกเหนือจากข้อข้างบนที่กล่าวมาให้คำนวนเหมือนกัน เมื่อคำนวนภาษีแล้วจะต้องไม่เกินร้อยละ 20 ของราคาขาย

3.กรณีบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคลเป็นผู้ขายหรือผู้โอน ให้หักหรือนำส่งภาษีเงินได้ ในอัตราร้อยละ 1 ของราคาขาย

4.การหักจ่ายตาม 2.2 ให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมา ดังตารางต่อไปนี้

ภาษีโรงเรือนและที่ดิน

ทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน ได้แก่

1.โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ

2.ที่ดินซึ่งใช้ต่อเนื่องกับโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ

ทรัพสินย์ที่ได้รับการยกเว้นภาษี

1.ยกเว้น ตามมาตรา 9 แห่ง พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475

• พระราชวัง ศาสนสมบัติ และทรัพย์สินของรัฐบาล
• ทรัพย์สินของโรงเรียน โรงพยาบาลสาธารณะ
• โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นที่ถูกปิดโดยมีคนเฝ้าอยู่
• โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่การเคหะแห่งชาติที่ผู้เช่าซื้ออาศัยอยู่เอง

2.ยกเว้น ตามมาตรา 10 แห่ง พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475

• บุคคลธรรมดามีไว้เพื่ออยู่อาศัย ส่วนนิติบุคคลไม่สามารถอยู่ในโรงเรือนของตัวเองได้
• ไม่ได้ใช้เป็นที่เก็บสินค้าหรือประกอบการอุตสหกรรม

เรื่องการคำนวนภาษีโรงเรือนและที่ดิน อัตราภาษีโรงเรือนและที่ดินจะเรียกเก็บในอัตราที่คงที่ ร้อยละ 12.5 ของค่ารายปี

ลงประกาศฟรี !!! ไม่มีค่าใช้จ่ายลงประกาศเลย คลิ๊ก …

ขายคอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดิน กับ Dot Property ขายง่าย ขายไว หรือต้องการซื้อ-เช่า !!! คอนโดมือสอง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ที่ดินทั่วไทยมากกว่า 300,000 รายการคลิ๊กที่นี่